“영등포 제분공장 도시재생사업, 80년 역사 고스란히 담은 새로운 공간으로 탈바꿈하게 되죠”

박상정 아르고스 매니지먼트 대표

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요즘 상업부동산업계 화두 중 하나가 도시재생사업이다. 도심 속에 낙후되고 슬럼화된 건물과 시설을 사람들이 모이고, 쉬고, 즐길 수 있는 살아 숨쉬는 공간으로 탈바꿈시키는 사업을 말한다.

오래된 건물과 공간을 새로운 시설로 바꾸는 도시재생사업은 빌딩이나 아파트 등을 새롭게 신축하는 것이 아닌 기존 건물의 구조와 모습은 그대로 살리면서 요즘 사람들의 감성과 취향에 맞는 최적의 컨텐츠를 구성해 도시 전체에 활력과 신선함을 불어넣는 프로젝트를 말한다.

현재 전국 곳곳에서 진행되고 있는 도시재생사업 가운데 업계가 가장 주목하고 있는 프로젝트가 있다. 바로 ㈜아르고스 매니지먼트 박상정 대표가 추진하고 있는 서울 영등포 소재 대규모 제분공장 부지를 새로운 서울의 심장으로 탈바꿈시키는 도시재생사업이 그것이다.

박상정 아르고스 매니지먼트 대표가 지난해 11월 대선제분 영등포 공장 재생사업 선포식에서 사업 설명을 하고 있다.

“저희가 개발하고 있는 곳은 서울 영등포 소재 1만8763㎡(5736평) 규모의 제분공장 부지입니다. 이곳은 1936년에 만들어진 80여년 역사를 지닌 곳으로 23개의 옛 건물로 구성된 유일무이한 곳입니다. 서울 한 가운데에서 도시재생사업을 위한 이정도 규모의 대상 부지는 아마 이곳이 유일할 것입니다. 이곳은 규모가 큰 데다 전체를 제대로 개발하기 위해 2단계로 나눠 추진하고 있습니다. 8개동에 연면적 1만47㎡(3039평)을 먼저 개발해 2020년 상반기 오픈을 목표로 하고 있죠.”

박 대표가 총괄 지휘하는 영등포 제분공장 도시재생사업의 1단계 사업은 업무시설(오피스), 근린생활시설(F&B), 판매시설(패션&라이프스타일), 문화 및 집회시설(전시, 공연)이 주요 구성 사설이다.

박 대표는 과거 15년간 굴지의 상업용 부동산 투자회사에서 펀드 매니저로 근무했다. 이를 통해 상업용 부동산 시장에 대한 다양한 경험을 쌓을 수 있었고, 결국 이곳 영등포 제분공장 부지를 새로운 복합 공간으로 개발하는 기획 업무와 향후 오픈 후 총괄 운영하는 업무까지 모두 맡게 되는 계기가 됐다는 것이다. 이에 박 대표는 지난 7년간 이 일대 상권분석, 시장조사와 트랜드 분석을 통해 80년 역사를 지닌 이곳 제분공장 부지를 서울에서 가장 힙(HIP)하고 핫(HOT)한 공간으로 탈바꿈시키기 위한 전략을 이미 수립해 오고 있었다고 말했다.

도시재생사업이 진행 중인 서울 영등포 문래동 소재의 대규모 제분공장 부지 전경.

현재 이곳 ‘영등포 제분공장 도시재생사업’은 유통 업계, 부동산 개발 업계, 콘텐츠 업계까지 다양한 산업군에서 시선을 집중시키고 있다. 특히 인근에 있는 유통 시설인 롯데백화점과 신세계백화점, 복합쇼핑몰 타임스퀘어도 높은 관심을 표명하기는 마찬가지다. 한 발짝 더 나아가 최근 들어서는 세계적인 콘텐츠와 브랜드를 소유한 글로벌 기업들의 관심이 갈수록 높아져 현장 답사를 요청하는 기업들이 늘고 있고, 답사 후에는 입점 및 제휴 요청까지 이어지고 있는 것으로 알려졌다.

도시재생 사업으로 문화복합공간으로 탈바꿈하게 될 ‘영등포 대규모 제분공장 부지 내 일부 공장 건물’.

“많은 국내외 기업들이 이곳이 어떤 곳으로 개발될지 무척 궁금해합니다. 특히 백화점과 쇼핑몰은 더욱 큰 관심을 보이고 있죠. 하지만 이곳은 주변 백화점, 쇼핑몰과 중복되는 콘텐츠나 대중적인 브랜드는 구성하지 않을 계획입니다. 백화점이나 쇼핑몰과 차별화된 공간을 만들고, 여기에 이 곳에만 있는 별도 컨텐츠를 구성해 기존 시설과 충돌이 아닌 상호 보완적이거나 각자만의 고유의 색깔을 가져갈 계획입니다. 또 해외 기업들이 이곳 도시재생사업을 알게 되면서 점차 연락 오는 곳이 늘고 있는데요. 작년에는 블루보틀의 본사 사람들이 방문해 미팅을 가졌고, 그 직전에는 레고와 디즈니 콘텐츠 사업권을 가진 홍콩의 멀린그룹도 방문해 비즈니스 상담을 진행했었습니다.”

박 대표는 국내는 물론 이처럼 해외에서도 높은 관심을 가지게 된 것은 어쩌면 자연스러운 현상이라고 말했다. 다름아닌 이유는 서울을 포함해 글로벌 도시의 한 가운데에 플랫한 대규모 부지를 갖춘 곳이 아무래도 이곳이 유일한 장소이기 때문이라는 것이다. 여기에 80년 역사가 고스란히 담긴 건물들이 곳곳에 자리해 이들에 얽힌 다양한 스토리와 이에 따른 건물들이 매우 가치있는 것으로 평가받고 있는 것 또한 중요한 이유 중 하나라고 설명했다.

따라서 박 대표는 ‘영등포 제분공장 도시재생사업’은 단순히 돈을 벌기 위한 사업이 아니라, 우리나라의 전통과 역사, 스토리를 담은 하나의 복합문화 공간을 조성하는 것으로 한편으로는 공공의 시설이라는 생각으로 책임감을 갖고 추진하는 사업이라고 강조했다.

“건물 가치를 올려 되팔려고 하는 것이 아닙니다. 과거도 그랬고, 현재와 미래도 마찬가지입니다. 매각이 아닌 소유와 운영을 목적으로 하고 있습니다. 주변에서 쇼핑몰이나, 주상복합단지를 짓자는 의견도 많았죠. 또 전체를 빌려주면 연 임대료를 20억원씩 주겠다는 데도 있었습니다. 하지만 모두 거절했죠. 이곳을 새로운 건물로 신축하는 것이 아닌 기존의 공장, 창고, 시설 등을 그대로 살리면서 이곳에 다양한 컨텐츠를 담은 새롭고 힙한 공간을 만들고 싶은 이유 때문입니다.”

대중적이고 획일화된 브랜드나, 프랜차이즈 브랜드보다는 스페셜한 컨텐츠를 가진 브랜드, 전체 공간에 어울리는 브랜드를 우선 선별해 입점을 결정하고 있다.

박 대표는 이곳을 여러 건물이 있는 장소가 아닌 하나의 대규모 공간이라는 개념을 도입해 개발하고 있다. 전체 공간에 어울리는 브랜드만을 엄선해 입점을 추진하고 있다. 대중적이고 획일화된 브랜드나, 프랜차이즈 브랜드보다는 스페셜한 컨텐츠를 가진 브랜드이면서 전체 공간에 잘 어울리는 브랜드를 우선 선별하고 있다는 것이다. 박 대표는 “인기가 있으면서 힙한 브랜드, 자기만의 색깔을 가졌지만 이곳에 융합할 수 있는 플렉서블한 변화와 자신감을 가진 브랜드를 우선 입점시키고 있다”고 재차 강조했다.

이처럼 박 대표는 입점 브랜드를 확정할 때 너무 대중적이거나 너무 지나치게 자기 중심적인 브랜드 일색이 되지 않도록 입점 브랜드의 전체 밸런스를 유지하는 데에도 힘을 쏟고 있다. 또한 포텐셜을 보고 함께 가야 하는 브랜드도 입점이 필요하고, 인기는 높지만 전체 공간에 부합하는지 그렇지 않는지 판단이 필요하고 고민되는 브랜드도 있다고 말했다. 또한 그는 때론 이곳의 개발 방향에 대해 설명한 후 상대방에게 입점하게 된다면 앞으로 어떻게 운영할지 계획서를 요청한 다음 입점 여부를 최종 결정하는 경우도 있다면서 입점 콘텐츠 하나하나 세심하게 살펴본 후 최종 결정하는 과정이 있다는 점을 강조했다.

“그리 큰 기대를 하지 않던 입점 대상 업체들도 현장을 방문하곤 생각이 바뀌는 경우가 대부분이죠. 설명과 함께 현장 투어를 마치면 업체들은 공간에 대해 욕심을 냅니다. 100평을 생각했는데 300평을 달라고 하는 식이죠. 단순히 외형적으로 오래된 건물을 새롭게 바꾸고 장사하려고 하는 게 아니라, 고건축물들을 살리고, 새로운 콘텐츠로 활기를 불어넣고, 전체가 하나의 가장 트렌디한 공간으로 탈바꿈시킬 것이라는 설명을 합니다. 이후 업체들은 처음 가졌던 생각을 바꾸고 서로 앞다퉈 입점하겠다는 제안을 합니다. 현재 입점 제안을 받은 업체만으로도 전체 면적을 채우고도 남을 만큼 많은 제안이 들어오고 있습니다.”

영등포 제분공장 건물은 1936년에 만들어 진 80여년 역사를 지닌 곳으로 23개의 옛 건물이 사람들이 모이고, 즐기고, 힐링하는 새로운 복합문화공간으로 변모하게 된다.

박 대표는 이곳이 젊은 사람들에게는 신선한 공간으로, 중·장년층에는 옛 정취를 느낄 수 있는 공간으로 다가가게 될 것이라고 말했다. 80년된 ‘제분공장’은 20~30대의 젊은층에게는 과거에 경험하지 못한 새로운 곳이기 때문에 ‘레트로’, ‘뉴트로’ 트렌드가 아닌 처음보는 신선한 장소로 비춰질 것이라는 것이다. 중·장년층에게는 어릴 때 접한 향수를 느끼게 하는 바로 그 장소가 될 것이라고 자신있게 설명했다.

“입점 브랜드가 결정되면 그 다음부터 해당 브랜드의 액티비티가 중요합니다. 어떤 콘텐츠로 운영하느냐에 따라 활성화가 되기도 하고, 사라지기도 하기 때문이죠. 건물의 외관에 의한 시각적인 랜드마크 시설이 아닌 사람들의 인식 속에 자리잡는 랜드마크 시설을 추구합니다. 사람들의 생각 속에 자리잡은 콘텐츠를 갖춘 시설이 진정한 랜드마크 시설이 된다고 생각하기 때문이죠. 이곳 영등포 제분공장이 도시재생사업을 통해 사람들의 머릿 속에 오래 기억되는 진정한 랜드마크 시설이 될 수 있도록 준비하고 있습니다.”

영등포 제분공장 부지와 건물은 도시재생사업을 통해 서울에서 가장 힙하고 핫한 공간으로 탈바꿈하게 된다.

박 대표는 2020년 상반기 1단계 개발이 끝난 후 곧바로 2단계 개발을 계획하고 있으며, 2단계는 1단계에서 다루지 않은 또 다른 차별화된 공간을 계획하고 있는 가운데 지금까지 접하지 못한 감도 높은 호텔 등이 여기에 들어서게 된다고 설명했다.