신영 ‘고수익 사업모델 다각화’ ‘복합개발사업’에 총력 기울인다

상업시설, 임대위탁방식의 분양전략으로 안심임대프로그램 가동

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올해 10월 18일 분양 진행 중인 ‘탕정역 지웰시티몰’, 2022년 1월 완공 예정

‘보다 행복한 삶의 공간으로 내일의 도시가 되다’ 라는 의미의 ‘Gwell(지웰)’은 신영이 국내 부동산 디벨로퍼 중 처음으로 만든 독자 브랜드이다. 특히 복합개발사업에는 ‘Gwell City’, 상업시설 중 일반 상가 규모에는 ‘Gwell Avenue’, 복합쇼핑몰 규모에는 ‘Gwell City Mall’로 브랜드 네이밍을 정하고 있다. 이러한 ‘Gwell City’ 즉, 복합 엔터테인먼트 쇼핑단지, ‘세상이 꿈꾸는 도시’라는 의미의 브랜드타운이 올해 10월 청주 지웰시티푸르지오(3차)에 입주(아파트·오피스텔 총 4852가구)를 끝으로 청주지역에 완성될 예정이다.

‘Gwell City’ 브랜드의 복합개발사업을 진행해온 신영은 2016년 매출액 1조4858억원, 영업이익 1850억원을 기록해 처음으로 매출액 1조원을 돌파했고, 2017년에는 매출액 1조5686억원, 영업이익 1701억원)으로 사상 최대 매출액을 기록했다. 창립 30여년만에 매출 1조원 기업으로 입지를 다지며 제2의 전성기를 맞이했던 것이다. 신영은 이어 2018년에 ‘청주 지웰시티’ 복합개발사업의 장기화와 공격적인 신규택지 확보를 위한 외부자금 차입으로 매출액 1조471억원, 영업이익 1216억원을 기록하며 매출액과 영업이익이 전년대비 각각 5215억, 485억원으로 줄기도 했다. 하지만 현재까지 매출 1조원대를 그대로 유지하면서 ‘고수익 사업모델 다각화 전략’을 꾀하며 또 다른 성장 모델에 집중하고 있다.

특히 신영이 가장 강점으로 꼽고 있는 복합개발사업(MXD)은 ‘고수익 사업모델 다각화 전략’ 중 하나로 ‘청주 지웰시티’와 같은 대규모 복합개발사업(MXD)이 대표작이다.2004년 ‘청주 지웰시티’ 복합개발사업을 시발점으로 이미 전남 여수, 충남 천안, 충북 청주, 세종 등지에서 복합개발사업(MXD)을 활성화시켰고 이어 위례, 광교, 평택, 인천 등 수도권으로도 사업을 확장한 바 있다. 또한 청주시 대농지구 ‘청주 지웰시티’ 복합개발사업(MXD)을 개발기획부터 운영까지 ‘One Stop Value Chain’을 진행하면서 ‘현대백화점 충청점’과 함께 하나의 완성된 패션쇼핑단지를 조성해 청주의 상권지도를 새롭게 바꾸고 더 나아가 충청권 소비자들의 마음을 사로잡았다.

인근 상권대비 여전히 성업 중인 ‘청주 지웰시티몰’의 비결은 투자안정성과 상권활성화를 위해 철저히 계산된 신영의 ‘임대운영 & 분양방식의 적절한 혼용’에 있다.현재 임대 분양된 ‘지웰시티몰Ⅰ’은 ‘수분양자관리단’에서 자체적으로 지상 4층을 기존 수영장, 휘트니스 대신 클리닉시설, 치과, 성형외과, 약국, 영어유치원으로 테넌트 리뉴얼을 추진하고 있다.

반면 100% 임대운영(캡스톤부동산투자신탁12호 설정) 중인 ‘지웰시티몰Ⅱ’는 지난 2019년 8월 지하 1층에 챔피언(키즈놀이시설)을 신규 오픈했고, 이어서 지난 9월 지하 1층에 SPAO(청주3호점)도 성황리에 오픈했다. 또한 디저트카페 등 식음시설도 브랜드 리뉴얼을 진행하고 있다.

여기에 지상 1층 ~ 2층에 복층으로 입점되어 있는 H&M의 매출부진으로 과감한 퇴점 조율을 하는 등 테넌트기획(MD) 개편을 적극적으로 추진하고 있다. 다시 말해 신영은 ‘지웰시티몰Ⅱ’의 트렌드에 맞는 앵커테넌트 위주의 테넌트(MD) 개편과 프로모션을 통해 ‘지웰시티몰Ⅰ’이 이러한 테넌트(MD) 개편 전략을 직·간접적으로 벤치마킹하도록 해 하나의 브랜드몰로써 지속적으로 활성화되는데 긍정적인 영향을 주고 있는 것이다. 이는 사업 주체인 신영과 수분양자 간의 상생협력을 통한 최소한의 노력으로 부의 지렛대를 만든 일명 ‘지렛대부의 효과’라고 평가할 수 있다.

이러한 신영과 수분양자 간의 상생협력을 위한 노력은 다른 한편으로 ‘수분양자관리단’의 독립적인 운영을 보장하면서 경기침체 장기화에 사업리스크를 최소화하고 탄력적으로 변화하기 위한 상호 간의 마지노선이자 지렛대의 균형점이라고 정의할 수 있다. 이처럼 지속적인 책임운영 전문관리단의 임대운영방식과 분양방식이 적절한 비율로 혼용될 때 비로소 ‘지렛대 부의 효과’를 극대화할 수 있다는 판단이다.

이러한 복합개발사업의 상가의 책임운영 시대에 최근 정부가 발표한 ’민간택지개발아파트 분양가 상한제 추진대책’과 HUG(주택도시보증공사)의 ‘고분양가 사업장 심사 기준(분양보증 심사기준)’ 강화로 복합몰 이외에 주거시설도 단순 분양이 아닌 임대 후 분양방식으로 전환될 수 밖에 없어 복합개발사업의 성패가 책임성 있는 차별화된 ‘전문운영관리시스템’에 의해 좌우된다고 해도 과언이 아니다. 따라서 상업시설은 ‘책임운영 전문관리단의 지속적인 임대운영과 분양방식의 적절한 혼용’이, 주거시설은 ‘전문관리서비스사업의 차별화 전략’이 갈수록 중요해지고 있어 결국 이러한 전문운영관리시스템이 구축된 일부 디벨로퍼들만 지속성장이 가능하다는 전망이다.

◇ 복합개발사업(MXD) 경험 앞세워 탕정, 여의도 등 추가 개발 나서

올해 10월 18일 분양 진행 중인 ‘탕정역 지웰시티몰’, 2022년 1월 완공 예정

지난 10월 18일 신영은 ‘청주 지웰시티몰’ 외 다수의 복합개발사업(MXD)에 대한 경험을 바탕으로 초역세권 및 숲세권의 ‘탕정역 지웰시티몰’을 분양방식으로 개발을 시작했다. 체계적인 ZONE별 구성을 통해 반드시 유치해야 되는 앵커테넌트는 사업 주체인 신영이 테넌트기획(MD) 및 입점 협의를 사전에 진행하고 기타 테넌트는 브랜드 입점을 희망하는 수분양자에 한하여 선택적 임대위탁방식을 도입해 투자자들의 관심을 받고 있다.

 

즉, 신영은 임대운영을 위한 직·간접적인 소유보다는 전체 분양을 통해 사업리스크를 줄이는 한편, 수분양자의 투자안정성 및 상권 활성화를 위한 선택적 임대위탁방식을 혼용해 마치 수분양자를 조합원으로 하는 협동조합형 공유경제의 모델을 도입한 것이다.

다만 사업주체인 신영은 임대위탁 물건에 대하여 양질의 테넌트 유치를 위해 최선을 다하지만, 임대유치에 대한 법적인 책임은 지지 않으며, 계약자는 사업주체에 의한 테넌트 미 유치 등을 사유로 사업주체에게 계약의 해제 등 이의를 제기할 수 없으므로 손실을 감안한 합리적인 투자의 관점이라는 해석이 가능하다.

현재의 합리적인 공유경제의 논리라면 이 방식이 확정임대수익률 기반의 상가보다 반드시 못하다고는 볼 수 없다. 앞서 말한 사업주체와 수분양자 간의 보이지 않는 상생협력으로 ‘지렛대의 부의 효과’를 확보할 수 있기 때문이다. 이에 ‘탕정역 지웰시티몰’ 역시 ‘청주 지웰시티몰’처럼 ‘지렛대 부의 효과’를 얻을 수 있을 것으로 평가받고 있다.

충남 아산탕정 택지개발지구내 2-C1, 2-C2블록에 위치한 ‘탕정역 지웰시티몰’은 북측으로 도보3분의 거리에 1호선 탕정역(가칭)이 2020년 개통 예정인 초역세권이자, 남측으로 약 17000/3.3㎡ 규모의 근린공원 및 하천이 조성 예정인 숲세권으로 입지적 장점이 돋보이는 곳이다.

또한, 북측의 탕정지구 중심상업지역과 대면한 위치로 이와 연계한 약 700m에 달하는 T자형 더블 스트리트몰 설계를 통해 고객 접근성을 높여 상권활성화가 기대되는 곳이다. 즉, 첫번째 탕정지구 초입 관문에 위치한 독점적 초역세권의 지리적 이점, 두번째, 남측 근린공원 (규모 약 17000/3.3㎡, 길이 200m의 탕정지구내 보행로(가로수길) 역할)주변으로의 유동인구 집중화로 숲세권의 상권활성화 가능성 및 숲세권 복합몰의 가치 상승, 세번째 북측, 중심상업지역과 대면한 근접성으로 풍부한 유동인구 확보 가능성으로 ‘탕정역 지웰시티몰’의 자산가치 상승이 예상된다.

이렇듯 ‘탕정역 지웰시티몰(전용면적 5516/3.3㎡, 지상1~3층 규모)’은 탕정지구 지웰시티 푸르지오 1차 아파트(2-C1, 2-C2블록) 1521가구 및 지웰시티 푸르지오 2차 아파트(2-A1블록) 685가구, 총 2206가구의 고정 수요뿐만 아니라, 반경 1.5km 이내에 탕정지구, 배방지구 등 약 4만 7000여명에 달하는 배후수요를 갖추고 있다.

더불어 반경 약 4㎞거리에는 삼성디스플레이 아산1·2캠퍼스, 코닝정밀소재 등이 입주해 있는 아산디스플레이시티1 일반산업단지가 있고 아산디스플레이시티2 일반산업단지, 아산탕정테크노 일반산업단지, 탕정 일반산업단지 등도 조성 예정에 있어 배후수요는 더욱 크게 증가할 전망이다. 이러한 초역세권, 숲세권, 중심상업지역 근접성으로 상권활성화를 기대할 수 있고, 2206가구의 고정수요 뿐만 아니라, 약 33만명 이상의 풍부한 배후수요 및 유동인구 확보가 가능한 입지적 강점을 내세워 사업주체와 수분양자간 상생협력이 조화롭게 진행된다면 늘 몰려온 고객들로 붐비는 복합몰이 될 가능성이 잠재된 곳으로 볼 수 있다.

신영은 지난달 18일, ‘탕정역 지웰시티몰’ 모델하우스를 충남 천안시 서북구 불당동 1413번지에 오픈해 2-A1블록 ‘지웰시티 푸르지오 2차 아파트’ 분양과 동시에 C1~C2블록 ‘지웰시티몰’ 분양을 1단계(1군, 북측 대로라인 메인스트리트 상업시설군) ~ 2단계(2군, C1~C2블록사이단지 중앙라인, 메인스트리트 상업시설군) ~ 3단계(3군, 남측 근린공원 보행로(가로수길)라인,이면 각지 상업시설군)로 진행하면서 선착순 분양의향서를 접수하고 있다.

지상 1~3층의 ZONE별 구성은 1단계(1군)EDU ZONE(유명학원, 유치원, 문구 등), Life Style ZONE(SSM, 베이커리, 통신, 부동산 등), Medical & Finance ZONE(병의원, 은행, 약국 등), Home Application ZONE(자동차, 가구, 전시/판매 등), 2단계(2군) F&B ZONE(Casual & Daily F&B), Beauty & Fashion ZONE(헤어샵, 뷰티샵, 의류점 등), 3단계(3군) Kids & Health ZONE(챔피언, 너티차일드, GOTO휘트니스 등 앵커시설), Café Bakery ZONE(뚜레주르, 블루 보틀 등 앵커시설)으로 단계별 테넌트 기획(MD)을 준비하고 있다.

이렇듯, 체계적인 ZONE별 테넌트 기획(MD)구성 및 앵커 테넌트 유치를 위해 3단계(3군), Kids & Health ZONE 및 Café Bakery ZONE의 앵커 테넌트와는 사전 입점 협의를 통해 트렌드에 맞는 테넌트 유치를 진행한다는 계획이다.

무엇보다 수분양자들의 투자안정성을 위해 주변 상업시설 매매가(4200만원~6950만원/3.3㎡)보다 저렴한 3000만원/3.3㎡대의 적정분양가를 책정했으며, 이와 더불어 초기 상권활성화를 위해 임대위탁투자자에 한하여 임대알선서비스(소정의 알선수수료 발생)를 제공하고 다양한 이벤트로 공실을 최소화하는 안심임대프로그램을 가동할 계획이다.

또한 준공 1년 전(시장을 고려한 임대계획수립 및 ZONE별 브랜드 테넌트 구성 및 접촉), 준공 6개월 전(테넌트 매칭, 위탁투자자 상담, 임차 조건 협의, 계약체결 지원), 준공 및 입점 시점까지 단계별로 탄력적인 임대위탁계획을 통해 분양전략을 추진하고 있다. 해당 사업지 완공은 2022년 1월 예정이다.

2019년 8월, ‘브라이튼지웰(오피스텔)’이 이틀 만에 70% 분양 흥행을 시작으로 2022년 완공 예정인 ‘브라이튼여의도’

신영은 또 다른 고수익 다각화 사업 전략 중의 하나로, 2018년 6월 ‘여의도 MBC PFV’(신영지분율 85%, GS건설 지분율 10%, NH투자증권 지분율 5%)’를 설립하여, 총사업비 약 1조 2000억원의 여의도 MBC 복합개발(MXD)사업, ‘브라이튼 여의도’를 진행하고 있다.

2019년에 착공해 2023년에 준공할 예정으로, 약 5383/3.3㎡에 달하는 MBC(구)사옥부지에 지하 6층 ~ 지상 최고 49층 4개 동에 신영의 ‘브라이튼 자이(아파트)’ 454가구와 ‘브라이튼 지웰(오피스텔)’ 849실, 오피스, 상업시설 등이 지어질 계획이다. 또한, 지하1층 ~ 지상3층에는 판매시설을 계획하고 있어 오피스워커, 여의도 거주민들을 위한 문화거점개념의 테라스형 상업 공간으로 꾸며질 예정이라고 한다.

2021년 봄에 오픈 예정인 ‘인천 구월 지웰시티몰’

한편, 2021년 봄에 오픈 예정인 ‘인천 구월 지웰시티몰’도 160m 길이의 스트리트형 설계와 일부 상가는 테라스형으로 구성해 접근성을 높이고, 지역상권에 맞추어 대형 키즈카페(KeyTenant)를 유치하는 등 지역민들의 커뮤니티 형성을 돕는 근린형 브랜드로 구성할 계획이다.

지난 ‘청주 지웰시티몰’에서 보여준 신영만의 장점과 경제적 파급효과는 청주와 주변도시에 크게 영향력을 행사했다. 신영의 이러한 앞선 개발 기획과 성공 경험, 노하우가 ‘탕정역 지웰시티몰’과 ‘브라이튼 여의도’ 상업시설에도 적용될 것으로 보여 이들이 각 지역의 랜드마크 상업시설로 자리매김하게 될 것으로 기대하고 있다.