글로벌 금융 시장의 불확실성과 차입금 조달 비용 부담이 지속되면서, 상반기 회복세를 타던 서울 대형 상업·업무용 오피스 및 리테일 자산 매각 시장이 다시 관망세로 돌아서고 있다. 저점 매수 기회를 노리던 대체투자 자금 유입이 금리 상승 압박에 직면함에 따라, 기관 투자자와 리츠(REITs) 운용사를 중심으로 신규 자산 편입 속도를 조절하는 분위기가 짙어지는 양상이다.
상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어(대표 이용균)의 RA(알스퀘어 애널리틱스)가 국토교통부 실거래가를 분석한 결과, 올해 1~8월 서울 상업·업무용 누적 거래규모는 15조 7,771억 원(1,356건)으로 전년 동기 대비 거래규모는 13.3%, 거래건수는 16.1% 각각 증가한 것으로 집계됐다.
다만 월간 기준 8월 거래액은 전년 동월 대비 77.0% 늘었음에도 전월 대비 31.2% 급감한 1조 8,077억 원(139건, 전월비 24.5% 감소), 건당 평균 130억 원(-8.9%)에 그치며 앞선 2조 원대 흐름이 단숨에 꺾였다. 이 기간 단일 매각 규모로는 중구 충무로2가 ‘신한익스페이스’(1,280억 원)와 강동구 ‘이마트 천호점’(1,666억 원), 마포구 서교동 ‘코너136 빌딩’(2,520억 원)이 차례로 실적 상단을 형성했다.
이번 8월 거래 축소는 1,000억 원 이상 대형 블록딜 시장의 유동성 위축이 결정적인 요인으로 작용했다. 1,000억 원 이상 대형 거래 건수는 5건으로 전월(6건)과 비슷했으나, 해당 거래규모는 7,769억 원에 머물며 전달 대비 무려 48.0% 급감했다. 아울러 1,000억 원 미만 중소형 거래 역시 전월 대비 거래건수가 24.7%, 거래규모가 9.0% 줄어들고 7~8월 합산 규모가 전년 동기 대비 14.1% 축소되는 등 중소형 빌딩 시장까지 동반 침체에 직면했다.
6월(2조 8,115억 원)과 7월(2조 6,272억 원) 연속으로 2조 원대를 상회하며 대형 거래가 전체 거래규모의 절반 이상을 견인했던 흐름과 비교해, 8월 시장은 금리 부담이 본격 반영되며 거래 절벽이 가시화된 것으로 풀이된다. 유통업계에서는 대형 유통 점포인 이마트 천호점 매각 등 리테일 자산 유동화가 활발했던 점에 주목하면서도 자금 조달 경색을 경계하고 있다.
시장에서는 상반기 거래건수와 거래규모가 전년 동기 대비 각각 21.8%, 13.8% 늘어났던 회복세가 꺾인 만큼, 기준금리 불확실성 속에서 우량 자산 위주의 양극화가 가속화될 것이라는 심도 있는 분석을 내놓고 있다.
고금리 장기화에 따른 금융 비용 증가는 향후 상업·업무용 부동산 시장의 거래 회복 탄력성을 결정짓는 최대 변수로 작동할 전망이다. 알스퀘어의 이번 8월 실거래가 분석은 시장의 반등 탄력이 둔화되고 있음을 보여주는 명확한 신호탄으로 해석된다. 결국 핵심은 기준금리 변동성에 대응해 자금조달 리스크를 얼마나 선제적으로 통제하고 안정적인 임대 수익률을 방어할 수 있느냐에 달려 있다.
