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부동산 디벨로퍼, 라이프스타일 크리에이터로 변신 꾀하다

개발부터 직접 운영관리까지 스마트한 디벨로퍼로의 전환

김성호 기자
By 김성호 기자
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지금까지 국내 유통그룹에 속하는 롯데, 신세계, 현대 등의 유통 대기업과 롯데자산개발, 신세계 프라퍼티 등의 개발전문기업이 시행한 상업(유통)시설 외에 건설사(시공사)와 일반 부동산 디벨로퍼(시행사)가 개발을 주도한 상업시설은 대부분 분양형 상가였다.

이 같은 분양형 상가는 2003년 6월 ‘굿모닝시티 사기분양 사건’을 계기로 건축물 분양에 관한 법률(건분법) 2004년 4월에 제정, 2005년 4월에 시행됨에 따라 상가, 오피스텔 등 비주거용 부동산의 수분양자가 피해를 보지 않도록 하는 제도적인 안정장치가 마련되면서 점차 변화의 바람이 불기 시작했다.

판교 푸르지오의 월드스퀘어 상가에 입점한 스타벅스.

이보다 일찍 1998년에 제정된 자산유동화법을 비롯해 이후 2009년의 자본시장통합법 제정으로 간접투자시장의 활성화에 따른 자산유동화 기회의 확대와 하나의 회사에 다양한 간접투자 상품을 담을 수 있는 시대가 도래하면서 개발사들은 투자자를 보호할 책임도 함께 강화됐다.

금융사만이 아니라 대체투자상품을 개발하는 디벨로퍼들도 비주거용 부동산의 안전한 수익 창출을 위해 분양을 통한 매각이 아닌 안정적 임대 및 운영관리의 필요성이 처음 대두되기 시작한 시점이라고 볼 수 있다.

디벨로퍼 1세대로 불리는 엠디엠(MDM)이 2007년 성공적으로 분양한 부산의 주상복합시설 대우월드마크센텀.

이러한 시점에 한국을 대표하는 ‘디벨로퍼 1세대’로 불리는 문주현 회장이 이끄는 ‘엠디엠(MDM)’과 정춘보 회장이 이끄는 ‘신영’을 필두로 고위험에 고수익의 성격을 지닌 부동산 개발 사업으로 인한 실적 변동성을 최대한 줄이고, 계열사 간 시너지 효과를 낼 수 있는 장기적이고안정적인 성장 동력을 마련하기 위해 부동산 금융을 강화하는 포트폴리오 다각화를 꾀하기 시작했다.

국내 대표 디벨로퍼인 신영은 2004년 청주 대농 부지를 인수해 지웰시티과 지웰시티몰 등 대규모 단지를 10여년에 걸쳐 개발했다.

2000년대 초반 디벨로퍼의 원조격으로 불리는 신영은 리츠 회사 설립에 발기인으로 참여했고 모건스탠리와 공동으로 지분투자를 하는 등 총 13개 상업용 부동산에 대한 지분 투자를 단행했다.

신영의 관계자는 2015년 경제지 서울경제와 인터뷰에서 “상업용 부동산에 대한 지분 투자는 일종의 검증 과정”이라며 “앞으로는 운영형 사업을 해야 지속적으로 성장이 가능하다고 보기 때문에 장기적으로는 개발부터 운영까지 아우르는 싱가포르의 ‘캐피탈랜드’와 같은 부동산 투자자로 성장하는 모델을 추구할 것”이라고 밝힌 바 있다.

또한 같은 디벨로퍼 1세대로 2007년 부산의 대우월드마크센텀을 주변 시세의 두배 가격에 모두 분양하며 부동산 시장의 역사를 다시 쓴 MDM의 문주현 회장은 2015년 서울경제와 인터뷰에서 “개발 사업은 경기에 따른 부침이 심한 업종이기 때문에 사업의 다각화는 필수”라며 “신탁·리츠·캐피탈·운용 등을 통해 수직 계열화가 완성되면 시너지가 날 것”이라고 강조했다.

이에 문 회장은 개발 사업을 주로 하는 MDM, 금융 기능을 담당하는 ㈜한국자산신탁, ㈜한국자산캐피탈에 이어 2015년 11월에는 자산운용 기능을 갖춘 ㈜한국자산에셋운용을 설립하게 됐다. 이는 곧 MDM의 명실상부한 종합부동산금융그룹으로서의 전환을 예고하는 신호탄이었다.

이렇듯 부동산 개발사업을 통해 회사 규모를 키운 디벨로퍼 1세대들은 2000년대 이후 신탁사, 캐피탈사, 자산운용사 설립을 직접 진행하면서 오피스, 물류, 리테일 등 다각적인 수익형 부동산 개발 사업에 참여하고 있다. 다시 말해 디벨로퍼는 부동산 간접투자방식을 통해 기관 투자자들에게 사전에 통매각하는 방식을 도입함으로써 초기 개발 리스크를 줄이고, 기관들 역시 사전 지분투자를 통해 보다 낮은 가격에 부동산을 매입할 수 있게 됨에 따라 전반적인 부동산 투자와 개발 전략 시장이 변화를 맞게 된 것이다.

◇ 상업시설의 브랜드시대 연 디벨로퍼 1세대 신영, 임대분양 및 운영 MIX

신영이 청주에 선보인 상업시설 지웰시티몰(I, II)는 상업시설의 브랜드화를 선보인 첫 시도로 평가받고 있다

신영이 지난 2007년 청주시 대농지구 ‘청주 지웰시티’ 복합개발(Mixed-use Development , MXD) 프로젝트를 통해 첫 선을 보인 ‘지웰시티몰’은 국내 상징적인 도시개발사업으로 복합개발(MXD)의 대표적인 성공사례이자, 일반 디벨로퍼가 개발하는 상업시설의 브랜드시대를 여는 시발점이 됐다.

신영은 2004년 청주에 아시아 최대 규모의 섬유공장을 보유한 대농을 인수하며 일본의 롯본기힐즈, 에비수가든, 홍콩의 사이버포트 등 해외 복합단지를 모델로 ‘지웰시티’ 사업을 10여년에 걸쳐 추진해왔다. 2016년 지웰시티가 완성되면서, 아파트·오피스텔 4852가구가 입주했으며, 복합엔터테인먼트 쇼핑몰 지웰시티몰Ⅰ(2010년 오픈), 지웰시티몰Ⅱ(2014년 오픈), 현대백화점 충청점(2012년 오픈)이 문을 열었다.

상업시설 전체는 쇼핑, 생활, 교육, 문화, 식음 콘텐츠 등을 아우르는 다양한 MD구성과 함께, 세련된 물결모양의 아케이드형 스트리트몰로 디자인되어 지역민들의 높은 관심을 받았고, 현재는 충청권을 대표하는 청주 지역의 대표 핫플레이스로 자리매김하고 있다.

KB 상권분석 자료에 따르면 2016년도 청주시 복대동에 ‘지웰시티몰’가 완성된 이후, 반경 300m 내에는 유동인구가 평균 8만2601명을 기록할 정도로 상권이 활성화됐다고 설명했다. 지웰시티몰Ⅰ은 생활편의시설(생활편의, 교육, 의료, 식음)을 중심으로 임대분양 방식으로 진행되었고, 지웰시티몰Ⅱ는 쇼핑문화시설을 중심으로 임대운영(캡스톤사모부동산투자신탁12 호설정, 상업시설임대로간접자산운용)으로진행됐다.

신영의 관계자는 2011년 아시아경제와의 인터뷰에서 임대분양은 초기 투자비용이 적고 시행사가 상가운영시스템을 도입하는 등 사후관리가 이뤄지는 것이 장점이라고 설명한 바 있다. 이후 신영은 2015년 6월 천안 불당지구와 2017년 9월 인천 남동구 구월동에서 신영의 브랜드상가인 ‘지웰시티몰’을 공급해 또 다시 큰 성공을 거두었다.

실제 2016년 ‘천안 불당 지월시티몰’ 2차 분양에서는 2년간 연7%의 임대수익금을 보장하는 ‘임대보장제도’를 도입해 평균 24대 1, 최고 106대 1의 높은 경쟁률을 기록했다. 이어 분양한 ‘인천 구월 지웰시티몰’도 단기간 계약을 마감하는 등 ‘지웰시티몰’의 브랜드는 전국에서 승승장구를 이어갔다.

이처럼 ‘지웰시티몰’이 상업시설의 임대분양시장에서 성공할 수 있었던 요인은 무엇일까? 이에 업계는 첫번째, 신영만의 차별화된 디자인, 두번째, 지역과 광역에 맞는 다양한 MD MIX, 그리고, 세번째, 연 이은 성공노하우로 인지도가 높아진 브랜드 파워가 핵심 성공요인으로 분석하고 있다.

그러나, 아직까지 ‘청주 지웰시티몰Ⅱ’처럼 책임 운영 전문관리단의 지속적인 운영관리로 상권 활성화가된 사례는 실제, 드물다는 업계의 조심스런 의견이있다. 사실, 임 대분양방식으로 진행한 ‘천안 불당 지웰시티몰’의 최근 일부 상가들의 공실이 눈에 띈다.

초기 입점하였던 슈마커, 뚜레쥬르가 1여년만에 자진퇴점, 폐점했다. 현지 업계 관계자는 향후, 현상유지 정도의 영업 실적을 갖고 있는 입점 브랜드들의 재계약 여부가 불투명하고, 2년간 7% 임대보장의 일몰 시점인 2020년 봄에는 한번의 홍역을 거치지 않을 수 없을 것이라는 조심스런 의견을 내놓았다.

◇ 2세대 디벨로퍼 네오밸류, ‘라이프스타일 크리에이터로써 업계 변화 주도’

2세대 디벨로퍼로 불리는 네오밸류는 상가 부분을 100% 직영으로 운영하는 ‘앨리웨이광교’를 선보여 주목받고 있다. (앨리웨이광교 광장)

신영의 정춘보 회장, MDM의 문주현 회장, 피데스개발의 김건희 회장·김승배 대표는 대표적인 디벨로퍼 1세대로 꼽힌다. 2010년도 들어서면서부터 신진 디벨로퍼 2세대가 등장했다. 네오밸류, HMG, 안강개발은 초반 ‘다크호스’ 에서 이제는 엄연한 디벨로퍼 2세대로 업계의 변화를 주도하고 있다.

손지호 네오밸류 대표(44)는 구 대우증권(현 미래에셋대우) IB사업부 출신으로 2005년 네오밸류를 설립한 이후 2010년도 들어 강남 세곡지구, 위례신도시, 광교신도시 등에서 프로젝트를 잇따라 성공시켜 조단위 매출을 이뤄냈다. 손 대표는 ‘사람중심’의 새로운 도시문화를 만들어 가는 ‘라이프스타일 디벨로퍼’를 목표로, 사람 중심의 경험인 의, 식, 주, 휴, 미, 락의 생활문화를 디자인하여, 로컬라이프스타일을 제안하고자 노력했다.

‘앨리웨이(Alleyway)’는 ‘우리동네 문화골목’을 콘셉트로 수도권 중심의 신도시 로컬문화와 삶의 가치를 어떻게 구축해 나갈 것인지 고민해왔던 네오밸류의 복합문화공간 브랜드이다. 지난 5월 문을 연 ’앨리웨이광교’가 대표적이다.

앨리웨이광교는 키즈 전용공간과 탑텐 등의 키즈 테넌트를 특화시켜 차별화된 시설로 운영하고 있다.

앨리웨이광교는 지역의 특성에 맞게 특화된 4개의 존으로 구성됐다. 광교호수공원 가까이에 위치해 자연 친화적인 상환경을 장점으로 중앙 잔디광장인 ‘헬로그라운드’에는 세계적인 모던아트 작가인 카우스의 ‘클린 슬레이트’가 위치해 있으며, 언제나 즐길 수 있는 버스킹 공연이 이어진다. 또한, 지역에 새로운 생활과 취향을 제안하는 ‘어라운드라이프’, 가족단위의 키즈전문동 ‘엘리키즈’, 건강한 우리동네 마켓인 ‘마슬마켓’으로 되어 있다.

국내 대표 쇼설커머스 업체인 티몬의 오프라인 스토어 티몬팩토리가 앨리웨이광교에 구성돼 있다.

주요 테넌트로는 책발전소(소셜북카페), 동네정미소, 티몬팩토리(TMON오프라인공간), 두수고방(사찰음식전문점), 겟올라잇, 아우어베이커리, 도산분식(서울뉴웨이브분식), 세상의 모든 아침(브런치카페), 투닷(반려동물 전문케어공간), 에필(소셜액티비티공간 : 필라테스, 자이로토닉, 자이로키네시스) 등이 있다.

그 외 밀도(브런치 베이커리)를 비롯해 크리타(가족중심 워크숍, 갤러리) 식물원(가드닝, 리빙, 키친웨어, 뷰티, 패션, 센트 등 라이프스타일 셀렉트숍), 스트롤(남성쇼핑공간), 다곳(청년농부연합 식자재마트), 아오로(그로서런트: 레스토랑, 카페, 그로서리, 쿠킹클래스, 갤러리) 등의 앨리웨이의 자체 직영 브랜드들이 지역 커뮤니티로서의 역할을 담당하고 있다.

좋은 생각을 가진 브랜드들이 함께 상생하면서, 지역 주민들에게 사랑받고 자부심의 공간이 되는 것을 지향하는 새로운 개념의 상업시설이다.

네오밸류는 앨리웨이광교에 자회사 베이커리 전문점 밀도를 앵커 테넌트로 구성해 성공적으로 운영하고 있다.

브랜드 입점시 손 대표가 고려하는 가장 중요한 요소는 뭘까? 가급적 다른 곳에서 제안되지 않았던 독특한 개성이 있고, 전통적인 장인 정신이 깃든 라이프스타일을 제안하는 브랜드를 선호한다고 말했다. 앨리웨이광교는 현재 네오밸류가 100% 소유하면서 직영임대방식으로 운영 중에 있으며, 엄선 과정을 거쳐 약 80% 정도가 입점이 완료됐으며, 이 중 약 30%정도는 직영, 70% 정도는 임대 방식으로 구성해 운영하고 있다.

상가를 지을 때 일정 규모 이상으로 예술 작품을 설치해야 하는 법적 기준이 존재한다. 앨리웨이는 그 법적 기준의 10배 이상을 예술작품으로 꾸몄다. 앨리웨이광교의 문화예술적 가치를 더욱 더 높이기 위해, 카우스 등 세계적인 예술가의 작품을 미술관 밖 갤러리인 광장에 설치해 누구든 집 앞처럼 즐길 수 있도록 해 사람들을 집객시키고 있다.

신도시나 새 아파트 상가를 방문하면 부동산 중개업소만 몰려있는 모습에 눈살을 찌푸릴 때가 많다. 입주한 지 한참 지났는데도 빈 상가가 많고 브랜드 관리가 엉망인 경우도 허다하다. 손지호 네오밸류 대표는 디벨로퍼로써 광교신도시 주상복합 아이파크의 상업시설인 앨리웨이광교를 100% 보유하며 차별화된 브랜드 유치에 공을 들인 대표적인 사례다.

과거 주택 개발사업을 주력으로 하는 대부분의 디벨로퍼와 건설사들은 과거 주상복합을 만든 후 상가를 분양하는 방식을 선호한 반면, 2008년 글로벌경제위기(서브모기지론사태) 이후 2010년 중반을 기점으로 상가를 직접 운영하는 사례가 늘기 시작한 것이다.

서점 책발전소

네오밸류는 이런 흐름의 선두에 있는 2세대 디벨로퍼로써 ‘앨리웨이’라는 브랜드를 내세워 상가 시설을 선보였고, 점차 성공적인 모습을 안겨주고 있다. 이 때문에 네오밸류의 작년 연결 매출 내역을 보면 다른 디벨로퍼와는 확연한 차이가 있다. 상품 매출이 5497억원으로 분양수입 6080억원에 육박하는 구조다. 상품매출원가율은 74.7%로 원가 관리에도 탁월한 것으로 나타났다.

반찬가게 게방찬

손 대표와 네오밸류가 각각 지분 50%씩 보유한 어반라이프(라이프스타일컨텐츠그룹)는 2013년 설립돼 라이프스타일 컨텐츠의 발굴과 기획을 진행하고 있다. 일본 도쿄의 다이칸야마 츠타야 서점을 벤치마킹한 북카페 ‘니어마이비(Near My B)’를 만들고, 성수점, 가로수점, 정자점, 위례점 등 11개 지점에 위치한 ‘밀도(Meal˚)’를 인수해 100% 직영(직원 역량 강화를 위한 밀도 아카데미 개설)을 하고 있다.

이러한 어반라이프의 현재 성과는 아직 미미하다. 2018년 매출은 84억원, 영업손실 41억원, 당기순손실 45억원, 자본금 -61억원으로 아직은 적자가 지속되고, 자본잠식 상태이다.

그러나, 상가 브랜드 가치의 상승과 고층 아파트의 경우 수변공원 전망인 곳을 기준으로 KB부동산 시세에 따르면, 이 단지 전용97㎡형의 평균 매매가는 9억9500만원으로 최초 분양가(최고가 기준)였던 6억1265만원보다 무려 3억8000만원가량의 프리미엄이 붙은 것으로 나타났다. 따라서 향후 네오밸류의 자체 콘텐츠 브랜드가 안착하고 이들로 구성된 상업시설이 성공한다면 어반라이프의 가치는 빠르게 상승할 것이 분명해 보인다.

◇ 주요 테넌트 직영화, 콘텐츠 개발 및 확보에 투자 앞장

스트리트형 마슬마켓

네오밸류는 2018 기준 사모펀드 ‘IMM스페셜시츄에이션1호 사모투자합자회사’와 ‘이지스전문 투자형사모부동산투자신탁149호’의 지분을 각각 15.8%, 42.9% 보유하고 있으며, 특히 이지스149호는 서울 신사동 가로수길에 ‘인사동 쌈지길’ 콘셉트로 개발프로젝트를 진행하고 있는 펀드다.

네오밸류는 부동산 개발의 지주 역할을 하고, 자회사 어반라이프는 라이프스타일컨텐츠를 발굴과 기획, 앨리웨이프라퍼티는 앨리웨이 전체 운영을 맡고 있다.

네오밸류 손 대표는 모 매체와의 인터뷰에서 “돈을 벌고 싶으면 돈이 되는 일만 하라. 그러나, 업의 가치를 높이는 일도 매우 중요하다”면서 자주 예시를 들곤 하는 사례가 바로 ‘아모레퍼시픽’인데, “아모레퍼시픽이 있기 전과 후의 우리나라 화장품 산업은 확연히 다른 모습을 띈다.

불과 몇 십 년 전만 해도, 화장품이 이렇게 각광 받는 산업이 아니었다. 화장품을 뷰티 산업으로 끌어올린 것은 서경배 회장의 철학과 노력이 이뤄낸 결과라고 생각한다. 부동산업 또한 마찬가지라고 생각한다. 건물을 짓고, 분양을 하고, 돈을 버는 것에서 끝나는 것이 아니라 그 돈을 이용해 산업의 가치를 만들어내야 한다고 생각한다.”고 말했다.

식자재 마트

또한, 손 대표는 라이프스타일 중심의 상가 브랜드 가치를 상승시키기 위해서는 우선, 지역상권에 맞는 사전MD 기획이 실행될 수 있도록 ‘임대매칭서비스’를 실천해야 한다고 말했다. 더불어, 앵커 및 MD조정용 테넌트를 유치할 상가부분은 회사 소유로 해 직영이나 임대하고, 지역상권에 맞는 커뮤니티 콘텐츠를 직접 운영해 지속적인 상가활성화를 도모하는 것이 최선의 방책이라고 말했다.

신흥 디벨로퍼인 HMG가 개발한 시흥시 장현지구의 유럽형 어트랙션몰 ‘시흥플랑드르’

또 다른 신흥 디벨로퍼인 HMG(Humanism of Maru Group)의 김한모 회장(48)은 시행사에서 직장생활을 하다가 분양대행사 ‘프런티어 마루’를 설립해 경험을 쌓은 후 다시 부동산 개발사업에 직접 뛰어든 케이스다. 분양대행사 경험을 바탕으로 2015년 HMG를 설립한 지 3년밖에 안됐지만, 현대산업개발 군산 아이파크 사업의 공동 시행사로 참여한 뒤 제주도 라온 프라이빗에듀, 경기도 광주의 신현 라온 프라이빗 사업을 단독으로 맡으면서 실적은 수직 상승했다.

주요 계열사들의 매출을 포함하면, 2018년에만 총 매출액이 6000억원에 달한다. 여기에 임대아파트 분양매출은 별도로 9373억원에 육박한다. 지난해 11월 경기도 시흥시 장현지구에 들어서는 유럽풍 패밀리어트랙션몰 ‘시흥 플랑드르’를 분양해 조기에 마감하고 오는 2021년 오픈을 앞두고 있다.

HMG는 이곳의 절반 정도를 분양하지 않고 직접 운영한다는 계획 아래 영화관, 수영장, 창고형마트 등을 구성한다는 계획이다. 한편 최근 지난 7월 IB업계에 따르면 2세대 디벨로퍼의 선두 주자로 주목받는 HMG의 김한모 대표가 부동산 전문 운용사인 칸서스자산운용에 50억원을 투자해 지분 40%의 1대주주가 된 것으로 전해졌다.

서울 마곡지구 ‘럭스나인’

안강개발의 안재홍 대표(41)는 20대 시절, 의류상가를 운영으로 사회경험을 쌓은 후, 상가 분양 마케팅을 접하면서 부동산 업계에 입문하게 됐다. 그 후, 분양대행사를 설립해 쇼핑몰이나 오피스텔과 같은 수익형 임대투자상품을 판매하다가 30대인 2009년 안강개발을 설립해 2011년부터 직접 오피스텔 개발에 나서기 시작했다.

안강건설은 시행은 물론 직접 시공도 맡으면서 2010년대 들어서는 주택전문 중견건설사와 비슷한 사업구조로 성장했다. 마곡지구에서 오피스텔 개발사업이 잇따라 성공하면서 사세를 키울 수 있었고, 이후 다산, 김포 신도시 등지로 영역을 확장했다.

안강건설 김포한강신도시 구래지구 일대에 오피스텔 ‘김포 더 럭스나인’

안강건설은 김포한강신도시 구래지구 일대에 오피스텔 ‘김포 더 럭스나인’을 공급했고 이 곳은 지하 5층~지상 10층, 4개동, 전용면적 21~39㎡, 총 1616실 규모다. 김포 최대 규모 오피스텔로 1층 전체에는 약 540m 길이 스트리트형 상업시설인 플레이나인이 들어서게 된다. 앞으로 HMG와 안강건설은 향후 주거 개발은 물론 주거에 따라붙는 상가개발 시 직접 운영 비중을 높이고, 이를 턴키(일괄) 매각 방식을 통해 목표 수익을 달성한다는 계획이다.

◇ 건설사 주상복합상가 브랜드 시대, 임대분양방식 or 직영임대방식 도입
한편, 디벨로퍼 1, 2세대 외에도 건설사(디벨로퍼)들 역시, 신도시 주요 입지에 들어서는 주상복합상가나 단지 내 상가를 직접 책임운영(Master Operation, MO)하며, 상권 활성화에 긍정적인 역할을 하게 되었다. 이는 상업시설의 브랜드가치 뿐만 아니라, 아파트의 브랜드가치도 상승시키면서 상가들을 꾸준히 공급하게 만든 계기가 되고 있다.

2013년 호반건설은 자사의 주상복합상가를 프랑스 테마의 스트리트몰 형식으로 디자인해 문을 연 ‘아브뉴프랑’을 임대분양을 하지 않고, 100% 임대방식으로 직접 책임운영(MO)하고 있으며, 한 단계 더 나아가, 식음브랜드의 ‘발굴부터 개발과 운영’까지 One Stop으로 협업하는 ‘캐주얼 다이닝 플랫폼’ 브랜드 ‘오늘의 주방’을 올해 6월 24일 건설사 최초로 런칭했다.

이렇듯, 호반건설의 ‘아브뉴프랑’ 기획 및 개발에 대한 노력은 책임운영을 통한 100% 임대방식이 주상복합상가 개발의 큰 흐름으로 자리 잡을 수 있는 계기가 됐다.

아브뉴프랑 판교점은 2013년 4월 F&B 비중을 높여 문을 열어 높은 인기를 얻었다.

‘아브뉴프랑 판교점’은 총 200m길이의 거리 좌우에 테마거리, 광장, 테라스형 상가, 야외 휴식 공간을 배치한 ‘국내 최초 스트리트형 프리미엄 다이닝몰’로 오픈했해다. 판교점을 포함한 광교, 광명 등 전점 토탈 2018년 연매출액은 약 2200억원에 이른다.

호반건설의 ‘아브뉴프랑 판교점’에는 CJ푸드빌이 운영하는 계절밥상, 제일제면소, VIPS와 붓처스컷, 생어거스틴, 올라, 아티제, 투뿔등심 등 다양한 브랜드가 입점했다. 뿐만 아니라 신사동 가로수길과 청담동, 홍대입구, 이태원 경리단길 등 서울 주요 맛집 거리의 브랜드들도 다수 입점해 있어 판교 지역주민들과 맛집 파워블로거들이 많이 찾는 판교의 명소로 자리잡았다.

아브뉴프랑 광교점은 2015년 5 월 F&B와 패션, 라이프스타일 브랜드를 중심으로 구성 해 오픈해 빠른 안착을 보였다.

호반건설은 판교에서의 성공에 힘입어 2015년 5월 광교신도시에 연면적 2만4485/3.3㎡ 규모의 ‘아브뉴프랑 광교점’을 열었다. 이 지점은 광교중앙역 인근 써밋플레이스광교에 위치해 있으며, 롯데마트가 입점해 있다. 역에서 나와 걸어가야 하는 판교와 달리 광교중앙역 3번 출구에서 나오자마자 길 건너편에 있다. 그러나, 넉달 후인 2015년 09월 인근에 롯데아울렛 광교점, 2015년 08월 ‘아브뉴프랑 판교점’ 인근에 현대백화점 판교점이 각각 개관을 하자 이들 대형 유통으로 손님이 대폭 빠져나갔다.

현대백화점 판교점 관계자는 지난해 2018년 8월16일(오픈 1000일) 기준으로 누적방문객 7740만명을 기록했는데 “서울 강남권 수준의 해외 명품 MD를 갖추고, 주변 교통여건도 개선되면서 기존 핵심상권(성남, 용인)외에도 안양, 의왕, 수원(광교), 여주, 이천 등 10km이상 떨어진 광역상권에서의 원정쇼핑객이 51.8%(현대전점 광역상권 매출비중 평균 30%보다 20%이상 높은 비중)까지 크게 늘고 있기 때문”이라고 분석했다.

현대백화점 판교점은 어떻게 백화점업계 침체 속에서 단기간에 광역백화점으로 자리잡을 수 있었을까? 바로 차별화된 컨텐츠 전략이 통했기 때문이다. 당연한 공식 같지만, 판교점은 기존 백화점 MD의 고정관념을 뛰어넘어 실험적인 MD[①국내 첫 선을 보인 획기적인 F&B구성과 축구장 2배 크기의 식료품코너, ②경인지역 중 가장 많은 럭셔리MD, ③경기 남부지역 최대 규모의 COS, 유니클로, H&M 유치로 젊은 층 집객, ④5000권의 그림책과 2개의 전시실을 갖춘 ‘현대어린이책미술관’, ⑤13개 강의실을 갖춘 수도권 최대 규모 문화센터, ⑥가족문화시설(회전목마, 판다캣 키즈카페, 패밀리가든)과 문화홀체험전, 이벤트 등]를 계속해서 시도하고 있다.

젊은층~실버층까지, 하이클래스~대중적인 것까지 소비자들 니즈에 맞춘 다양한 브랜드 유치가 현대백화점 판교점 성장을 견인하고 있다. 또한, 주변 교통여건이 개선된 점도 원정고객 유입을 이끌었다. 지난 2016년 3월 여주·이천·판교를 잇는 경강선(복선 전철)이 개통됐으며, 지난 2017년 9월에는 안양과 성남을 잇는 제2경인고속도로가 부분 개통했다. 제2경인고속도로가부분 개통한 9월 이후 3개월간 판교점을 방문한 안양 거주고객은 31.3%나 늘었다.

앞으로 GTX 수서-동탄 구간, 경강선 월곶-판교 구간의 추가 개통이 예정돼 현대백화점 판교점을 찾는 원정고객은 더욱 늘어날 전망이다. 인근 상권 개발도 가속화되고 있다. 이곳과 직선 3㎞ 내 거리에 제2테크노밸리가 올해 2019년 하반기(12월)에 조성되며, 제3테크노밸리도 2020년 완공을 목표로 하고 있다.

잠재고객이 늘어날 가능성은 그만큼 높다. 이헌상 현대백화점 판교점장은 “압도적인 MD 경쟁력과 문화·예술이 접목된 콘텐츠를 앞세워 고객들에게 새로운 쇼핑 패러다임을 제시하고 있다”며 “판교 인근뿐만 아니라 경기 남부 전역으로 상권을 넓혀 쇼핑과 문화를 원스톱으로 즐길 수 있는 수도권 랜드마크가 되겠다”고 말했다. 이렇듯, 라이프스타일 중심의 상가브랜드를 100% 직접 임대운영하는 호반건설의 주상복합상가도 주변에 유통 대기업의 대규모점포(백화점 등)가 들어오면, 기존의 소비자를 이들이 대거 흡수해 버려 난관에 부딪히게 된다.

하지만 어느 곳이나 주변에 대형유통시설이 들어오면 초기에 매출이 떨어지는 등 어려움을 겪는 것은 사실이다. 결국 시간이 지나면서 점차 제자리를 찾느냐, 그렇지 못하느냐가 중요하고, 대형 유통시설과 함께 상생이 가능하느냐, 아니냐가 더욱 중요한 문제인 것이다.

◇ ‘아브뉴프랑’, MD 수시변화와 점포 운영 고도화로 여전히 공실률 낮아
‘아브뉴프랑’ 컨텐츠 기획팀의 이호석 상무는 “약 70%가 F&B로 MD가 구성된 아브뉴프랑 판교점은 최근 3~4%대의 낮은 자연공실률을 기록하고 있다”면서 “이것은 아브뉴프랑 판교점이 초기부터 플래그십스토어 기능을 갖는 계절밥상, 훠궈야, 그랑마블 등의 첫 1호점을 구성해 점포 이미지를 높게 구축한 결과 때문이다.

또한 파인다이닝을 2층보다는 1층에 입점시켜 접근성 및 가시성을 확보한 MD 구성이 타 경쟁시설보다 소비자 이탈을 감소시키는 효과를 만들어 내고 있는 것”이라고 설명했다. 또한 그는 “시의 적절하게 과도한 F&B 비중을 줄이고 까사미아, 다이소 등의 라이프스타일 테넌트를 추가 구성하는 등 전체 MD구성에 트랜드화 및 균형을 맞추려는 노력이 결실을 맺고 있기 때문”이라고 덧붙였다.

업계는 ‘아브뉴프랑 판교점’이 지금과 달리 분양상가였다면, 지금처럼 성공적인 운영은 불가능했을 것으로 전망하고 있다. 새롭게 상가임대차 보호법상 계약갱신요구권이 10년(2018년 10월 16일 이후 신규로 계약되는 임대차, 2018년 10월 15일 이전에 최초 계약이 이루어지고, 2018년 10월 16일 이후에 계약갱신이 되는 임대차에도 적용)으로 강화됨으로써 호반건설의 트랜드와 균형에 맞는 MD 변화 노력, 점포 운영 전략 등이 부정적 방향으로 커졌기 때문이다.

이에 또 다시 업계는 앞서 살펴본 것처럼 인근 대규모 유통 시설의 오픈으로 인해 소비자의 이탈은 반드시 나타난다. 그럼에도 불구하고, 아브뉴프랑과 같은 광역집중상가와 지역집중상가의 안정적 운영이 지속되려면 MD의 계속적인 변화와 트랜드에 맞는 균형잡힌 상가관리를 통해서만이 가능하다고 전망했다.

2013년 4월 오픈한 ‘아브뉴프랑 판교점’은 현재, 약 97%(71개 브랜드) 입점돼 운영 중이다. 최근 오픈한 ‘내니스’는 내니(NANNY/유모)들이 친절하게 맞이하는 독특한 콘셉트의 펍이다. 직접 개발한 멕시칸 스타일의 ‘내니스버거’, 내니스버거 대표들의 고향을 본 딴 ‘해운대버거’ 등 수제버거와 함께 가벼운 맥주를 즐길 수 있는 곳이다.

인기 방송 프로그램 ‘하트시그널’에 등장해 눈길을 끌었던 ‘기욤’도 최근 ‘아브뉴프랑 판교점’에 새롭게 입점해 데이트 코스로 각광을 받고 있다. 기존 청담동 매장을 그대로 옮겨놓은 듯한 핑크빛 외관과 고급스러운 분위기에서 프랑스 정통을 느낄 수 있다.

2015년 5월 오픈한 ‘아브뉴프랑 광교점’은 현재 약 89%(116개 브랜드)가 입점돼 운영 중이다. ‘아브뉴프랑 광교점’은 남녀노소 누구나 좋아할 메뉴들로 고객의 마음을 사로잡고 있다. 대표적인 브랜드가 떡과 소스, 튀김, 면 등 다양한 재료를 원하는 대로 조합해 먹을 수 있는 즉석 떡볶이 브랜드 ‘두끼’다.

SNS에서 핫한 꿀조합 레시피는 물론 나만의 레시피대로 떡볶이를 만들어 먹을 수 있어 더욱 사람들이 즐겨 찾는다. 부드럽고 고소한 풍미가 매력적인 일본의 규카츠 메뉴를 그대로 재현한 ‘후라토식당’도 인기다. 일본에 온 것 같은 느낌을 자아내는 인테리어와 혼밥을 즐기기에 부담이 없는 좌석, 일본의 국민 술로 알려진 하이볼 등의 메뉴가 일본 여행을 온 것 같은 착각을 불러 일으킨다.

2018년 10월 오픈한 ‘아브뉴프랑 광명점’은 ‘계열사’ 브랜드를 포함하여 현재 약 86%(54개 브랜드) 공간이 입점이 완료돼 운영 중이다. ‘아브뉴프랑 광명점’은 뉴트로 콘셉트의 브랜드를 대거 선보였다. 수요미식회, 생활의 달인 등 유명 프로그램에 소개되며 입소문을 탄 ‘계열사’는 아버지가 사다 주던 그 옛날의 통닭 맛을 그대로 재현한 브랜드로 홍보된 인기 매장이다.

향수를 불러 일으키는 골뱅이 소면 또한 치킨과 곁들여 최상의 궁합을 자랑한다. 최근 꼬막비빔밥 맛집으로 많은 인기를 얻고 있는 ‘연안식당’도 입점을 알렸다. 신선한 해산물을 주재료로 한 꼬막비빔밥부터 제철 해물을 가득 담은 해물탕 등 식사는 물론 안주로도 제격인 다양한 메뉴를 선보여 올 여름부터 ‘아브뉴프랑 광명점’에서 만나볼 수 있다.

호반건설이 아브뉴프랑 판교점에 최근 직영으로 구성한 ‘오늘의 주방’은 일명 쉐프타운으로도 불리는 곳으로 여러 쉐프 사업자들이 참여해 각자 차별화된 맛의 음식을 제공해 인기를 얻고 있다

앞서 언급한 호반건설이 ‘아브뉴프랑 판교점’에 건설사 최초로 런칭한 ‘오늘의 주방’은 기존의 푸드코트, 푸드홀, 셀렉다이닝 등의 장점을 흡수하고, 한계점을 극복한 ‘뉴 플랫폼(New Platform)’이다. 기존 셀렉다이닝과는 콘셉트부터 운영방식, 공간구성 등이 모두 다른 차별화한 곳이다. 이곳을 ‘쉐프타운(Chef Town)’이라고도 부른다.

◇ 직영 공간 ‘쉐프타운’ 오픈, 한식ㆍ중식ㆍ일식 등 11개 식음 매장 구성
‘쉐프타운’은 점포가 아닌 메뉴의 집합체로써 디지털 활용에 따른 운영의 효율성과 디스플레이의 강점을 살려 셀프서비스가 아닌 ‘Full Table Service’를 제공한다. 또한 적절히 개별 및 공용공간을 구성할 수 있으며, 낮과 밤의 라이프스타일에 따라 공간의 분위기를 ‘Café & Pub’으로 연출할 수 있는 게 특징이다. 식재료·HMR ·주방제품 각각의 셀프 판매공간 확보 및 주방과 운영인력의 자율적 쉐어링으로 매장 활용도를 극대화한 점 또한 차별화 포인트다. 더불어 앱 또는 키오스크 도입으로 간편한 주문 및 결제 시스템 역시 새로운 시도로 눈길을 끈다.

이러한 ‘쉐프타운’은 우선 수도권 내 아브뉴프랑 사업장을 대상으로 시범 운행한 후 다음 단계로 매년 2곳씩 아브뉴프랑 사업장에 책임임대형(Master Lease, ML)으로 확대될 전망이다.

또 하나의 특징은 아브뉴프랑과 ‘쉐프타운’에 입점된 쉐프 사업자와의 파트너십이 매우 중요하다는 점이다. 이는 바로 동반성장을 위한 매장 공간에 대한 재정투자(개별 조리 공간과 홀 투자), 입점 쉐프 사업자에 대한 경영컨설팅과 마케팅지원, 성공적인 사업자에 대한 독립매장 신설 또는 (Joint Venture) 설립 지원 등 일련의 모든 과정을 상호, 파트너로서 적극 참여하여 성과를 거두는 것을 목표로 하고 있기 때문이다.

현재 운영되고 있는 ‘아브뉴프랑 판교점’의 ‘쉐프타운’은 성공적이다. 판교는 20~30대의 오피스 근무자의 비율이 높아 미팅과 회식장소를 위한 식음시설에 대한 수요가 매우 높은 편으로 현재, NHN, 엔씨소프트, 네오위즈, 삼성테크원, SK케미컬, SK텔레시스, 안철수 연구소 등 약 1000여개의 기업이 주변에 있다.

판교 상권은 상주 근무 인원만 약 8만명, 유동인구 약 16만명이 이르는 곳이다. 또한 판교 주거인구는 약 9만9620명으로 총 18만명 ~ 26만명의 상주 및 유동인구를 추산할 수 있다. 현재, 일평균 매출은 평균 3회전/일 감안 시, 평일은 약 650만원, 주말은 약 880만원 정도이고, 임대료로 내고 있는 매출에 따른 수수료는 순매출액의 약 10%다.

‘아브뉴프랑 판교점’ 2층에 위치한 쉐프타운 ‘오늘의 주방’의 전용면적은 약 142/3.3㎡로 전용평당 임대수수료는 약 11만7000원선이다. 이것은 현재, 주변 임대시세의 절반 정도되는 가격으로, 쉐프타운에 입점을 원하는 쉐프 사업자는 시설투자비 약 600~700만원 정도의 투자여력만 있으면 가능하다.

오늘의 주방’에는 생활의 달인 10대 명인의 맛집에 선정된 부암동 ‘계열사를 비롯해 일식, 중식, 이태리 면 요리 전문점 등 다양한 식음 매장이 구성돼 있다.

‘오늘의 주방’은 한식, 중식, 일식 등 다양한 11개 식음 매장의 전문 쉐프들이 약 60여종의 다양한 요리를 제공하고, 모바일을 이용한 스마트 오더 시스템을 통해 주문 결제가 가능한 ‘One-Stop Casual Dining Platform’을 지향한다.

오늘의 주방 Chef Town의 메뉴로 씹는 재미가 있는 오사카식 족타우동과 서울 3대 치킨집 ‘계열사’의 치킨

‘One-Stop Casual Dining Platform’이라는 특성에 맞게 11개 식음 매장을 한 매장처럼 즐길 있도록 공간을 구성했고 단체 고객을 위한 대형 테이블부터 요즘 트렌드에 맞춰 혼밥을 즐기는 고객을 위한 1인용 테이블까지 고객 편의를 최우선으로 고려했다. 또한 공간 구성과 편안한 분위기에서 요리를 즐길 수 있도록 세련되고 깔끔한 모던스타일로 매장 인테리어가 장점이다.

주요 입점 매장으로는 일식, 중식, 이태리 면 요리 전문점 등 다양한 식음 매장으로 구성되어 있다. 서울 3대 치킨집, 생활의 달인 10대 명인의 맛집에 선정된 부암동 ①‘계열사’, 씹는 재미가 있는 오사카식 족타우동 ②‘미타우동’, 본토의 풍미를 계승하고 장인의 깊은 맛을 만끽할 수 있는 정통 일본 라멘집, ③‘라라멘’, KOREAN BBQ EXPRESS ④‘육시리BBQ’, 익선동 스테이크 레스토랑 ⑤‘익동정육점’, 일본 가정식 퓨전 레스토랑 ⑥‘심플도쿄’, 익선동 캐주얼 태국식 레스토랑 ⑦‘살라댕익스프레스’, 가로수길 자연 재료로 만든 건강한 카레 ⑧‘몽글몽글카레’, 양용진 제주도 향토음식 명인의 제주를 담은 밥상, ⑨‘제담’, 멜랑주(불어, 섞기)한 중식당 ⑩멜랑주반점, 성신여대 놈파스타를 시작으로 10년이 넘는 시간동안 대중에게 사랑받아 온 한국식 입맛으로 재해석된 나폴리식 화덕피자와 파스타맛집, ⑪‘이태리면 나포리식당’이 있다.

주문은 테이블에 앉아서 모바일로 하거나, 직원 호출을 하면 된다. 한국의 실리콘밸리인 판교에 어울리는 스마트 오더 시스템이라는 편리한 주문&결제 시스템으로 한 곳에서 다양한 메뉴를 한번에 즐길 수 있도록 해 흥미를 더욱 안겨 주고 있다.

한편, 2018년 IS동서와 우미건설은 각각 보유 중인 사업장의 상가 활성화를 염두에 두고, ‘맛집 큐레이션’ 기업으로 ‘오버더디쉬’, ‘파워플랜트’, ‘디스트릭트’, ‘아크앤북’ 브랜드를 보유한 ‘OTD코퍼레이션’에 각각 80억원과 30억원을 지분 투자하면서, 자사의 주상복합상가의 65%는 직영으로, 나머지 35%는 분양한 뒤, 이를 자회사가 임대해 운영하는 책임임대(Master Lease)방식을 도입하고 있다.

◇ 건설사들의 상가브랜드 전략, 오피스복합상가 및 도심재생사업까지 확대

리플레이스의 버거전문점 ‘아이엠버거’
카페 ‘세시셀라’

‘공간을 새롭게 재해석한다’라는 의미를 지닌 ‘리플레이스(replace)’는 식음료와 감각적인 패션 · 라이프스타일 브랜드들을 비롯해 전시관, 주거시설, 오피스 등으로 구성된 대림그룹의 복합공간 브랜드다.

이곳은 공간디렉터인 JOH의 조수용대표와 협업하여 현재 ‘리플레이스 광화문’ D타워(2015년 10월 오픈)와 ‘리플레이스 한남동’(2015년12월 오픈 2007년 단국대 이전 후 죽어 있던 한남동 골목을 살리는 ‘도심재생프로젝트’) 2곳을 운영 중이다.

대림그룹의 복합타운 브랜드 ‘리플레이스 한남’과 D뮤지움 전경.

대림코퍼레이션은 1994년 설립된 종합무역회사로 대림그룹의 실질적인 지주회사이다. 현재 대림그룹이 한남동 일대에 보유한 빌딩은 대림의 D를 딴 `D뮤지엄`과 대림그룹이 만든 복합타운 브랜드 `리플레이스` 7개동 (A · B · C · D · F · H · I) 등 총 8개 건물로 이들은 대림코퍼레이션이 금융권과 손잡고 만든 펀드인 한국증권금융주식회사의 소유로 돼 있으며, 현재 흥국자산운용이 운용을 맡고 있다.

리플레이스 한남의 유러피안 가정식 ‘아벡뉴’

대림그룹은 그룹 차원에서 큰 공을 들인 프로젝트에만 사용했던 ‘리플레이스’를 2021년 입주를 앞둔 ‘아크로 서울포레스트’에도 적용한다는 방침이다.

건설업계의 관계자들은 “건설사 입장에서 분양 후 엑시트(EXIT)하는 구조보다는 시공이익 이외에 장기적인 임대수익을 통해 투자수익률을 더 증가시킬 수 있으며, 상가활성화에 따른 자산가치의 상승도 기대할 수 있어 앞으로도 건설사가 운영하는 상가가 늘어갈 것으로 보인다.”고 말했다.

피자전문점 ‘매덕스피자’

이처럼 직접 운영하는 책임운영(MO)방식은 체계화되지 않은 MD로 인해 장기간의 손실과 상가 슬럼화를 초래하는 분양형 상가의 한계를 극복할 수 있다는 점에서는 바람직하지만, 아직까지 상품기획(MD), 조닝(Zoning), 임차인 선정, 운영 등 장기간의 복잡한 절차를 거치는 것보다 ‘분양’이라는 비교적 단순한 방식을 통해 상가를 처분하는 것이 수익성 측면에서 더 유리하다고 판단하는 디벨로퍼들 또한 여전히 존재하는 게 현실이다.

◇ 분양 방식, 책임가진 전문관리단 부재로 경기침체시 고(高) 리스크
지난 2008년 서브프라임모기지 사태는 대형금융사(리만브라더스 등)의 파산과 주식시장의 폭락 및 미국 경제에 의존했던 여러 국가들의 연쇄적 경제 침체로 전세계적인 금융위기를 초래하면서 국내 디벨로퍼들과 건설사들의 분양시장에도 악영향을 끼쳤다. 약 12만가구를 넘어선 미분양사태가 빚어졌으며, 상가 분양시장 역시 미분양으로 인한 장기적 악재가 나타났다.

서울 합정동의 메세나폴리스 쇼핑몰에는 홈플러스와 롯데시네마, 에잇세컨즈, 탑텝 등이 영커 테너트로 입점해 전체 인기를 주도하고 있다

GS건설은 2005년 당시 합정동 주상복합단지인 ‘메세나폴리스’ 개발 사업을 위해 세진D&C와 공동 투자 형태로 ㈜메이저디벨로프먼트라는 시행사를 설립했다. 그러나 이러한 세계금융위기의 직격탄을 맞고 주거 1순위 분양 참패를 경험했었다.

이후 다시 주거 부분에 대해 사람들이 한번 살아보면 만족도가 높아 결국 집을 살 것이라는 판단에서 ‘애프터 리빙제도’를 도입해 미분양분(316가구) 중 회사보유분을 제외하고 전 가구를 완판하는 실적을 거두었다. 또 다시 2012년 6월말 입주가 시작되면서 93%의 높은 분양율과 달리 37% 밖에 안되는 턱없이 낮은 입주율로 인해 잔금 회수에 어려움을 겪게 되었다.

특히 ‘키 테넌트’로 입점 계약을 완료한 대형마트 홈플러스가 인근 중소상인의 반대로 입점 계획에 차질을 빚으면서 수분양자 대부분이 입주를 고민했다. 이때 상가 부문 또한 롯데시네마, 인터파크, 유니클로, 에잇세컨즈, 스타벅스, 엔제리너스 등 공연･식사･음료･패션 등 60여개의 다양한 브랜드가 복합적으로 들어섰음에도 불구하고 이들 매장은 주거 부문에 입주민들이 없어 기대 이하의 매출을 보였다.

그러나 이러한 우려는 2013년 3월 14일 홈플러스가 서울 망원동, 합정동 상인연합회와의 협상을 극적으로 마무리하면서 불식되었다. 다행히 2013년 3월 홈플러스의 후광효과로 메세나폴리스 쇼핑몰에 사람들이 빠르게 늘게 된 것이다. 당시 GS건설 ‘메세나폴리스’ 상업시설 분양 관계자는 “홈플러스 오픈 이후 유니클로, 에잇세컨즈 등 SPA 브랜드의 영업매출액이 10~20% 늘고 후면부 매장 임대 문의도 부쩍 늘었다”고 밝힌 바 있다. 홈플러스 합정점은 오픈 후 하루 평균 1만여명의 방문으로 한 달여 만에 총 30만여명의 고객이 다녀갔다.

서울 합정동의 딜라이트 스퀘어가 교보문고를 중심으로 스타벅스, 계절밥상 등의 브랜드를 구성해 또 하나의 상권을 형성하고 있다.

현재 총면적 1만2153/3.3㎡ 규모의 메세나폴리스 쇼핑몰에는 홈플러스를 비롯해 유니클로, 에잇세컨즈, 무인양품 등 국내외 유수의 SPA 브랜드와 스타벅스, 맥도널드 등 다양한 F&B 시설이 입점해 영업 중이다. 층별로 보면, ‘메세나폴리스’ 지상 1층은 삼성동 코엑스몰과 같은 상가로 이루어져 있으며, 지상 2층은 롯데시네마와 롯데아트센터홀 다목적 공연장, 지하 1층은 지하철과 250m 테마거리로 이루어진 스트리트몰, 지하 2층은 홈플러스가 입점해 있다.

지난 3월 동아일보 합정상권 입주민 대상 인터뷰내용을 빌리자면 “2015년 문을 연 맞은편 딜라이트 스퀘어(대우건설)까지 더하면 필라테스 짐, 교보문고, 홍루이젠, 유니클로, 홈플러스, 무지, 스타벅스, 올리브영이 다 있으니 돈 쓸 일 많은 사람이 돈 쓰러 가기 편리한 곳이란 표현이 허투루 들리지 않는다”. “두 군데 다 지하철역과 이어져 있어 밖으로 나갈 필요가 없고, 어떤 목적의 약속이건 해결 가능한 마법의 공간이기도 하다”고 표현했다.

건설사들이 이처럼 상가시설 개발에 공을 들이는 것은 과거와는 상반된 모습이다. 부동산업계 관계자는 “과거와 달리 아파트 1, 2층에 위치한 근린상가 분양 성적이 형편없이 낮은 상태”라며 “상가가 침체될 경우 전체 주거단지 가격에도 영향을 미칠 수 있기 때문에 건설사와 시행사들이 책임 공유 차원에서 직접 운영을 통해 상가 활성화에 주력하고 있는 추세”라고 말했다.

GS건설이 공동투자형태로 설립한 ‘메세나폴리스’의 시행사 ㈜메이저디벨로프먼트의 누적 미반영 손실액은 2016년 273억원의 이익을 내 회복세를 보였고, 2017년에도 이익이 이어져 64억원까지 줄어들었으나, 2018년 국내 최저임금 인상 등 소득주도성장으로 인한 기업인건비 상승 및 국제 무역전쟁 장기화 탓에 손실액이 다시 증가했고, 2019년에도 그 손실액이 늘어날 것으로 업계는 보고 있다.

이러한 경기침체 우려로 인해 특히, 소비자들은 소비심리가 위축되고 오프라인 쇼핑 형태가 가성비 위주의 온라인 쇼핑 형태로 전환될 가능성이 매우 높기 때문에 현재, 이러한 스트리트몰 상가의 경우 책임운영에 대한 유통 대기업 등 현재 유통 시설을 성공적으로 운영하고 있는 전문관리단이 별도로 필요하다는 목소리가 나오고 있다.

이러한 업계의 의견이 커지고 있음에도 불구하고 현재 대부분의 건설사들은 이러한 책임운영 전문관리단의 필요성이 해결되지 않은 상태에서 분양방식의 상가브랜드 전략을 지속하고 있다. 대우건설의 ‘딜라이트스퀘어’, ‘월드스퀘어’, 반도건설의 ‘카림애비뉴’, ‘유토피아’, 중흥토건의 ‘어뮤즈스퀘어’, 태영건설의 ‘어반브릭스’ 등이 이에 해당된다. 아직까지 이들 기업들은 책임운영을 통한 상가의 자산가치 상승에 대한 기대보다는 상가가 침체될 경우 덩치가 큰 전체 주거단지 가격에 영향을 미칠 수 있다는 소극적 책임공유의식이 좀 더 강한 것으로 보여 진다.

하지만 건설사와 디벨로퍼 업계 전반에 걸쳐 주거와 달리 상업시설의 경우 분양을 통한 매각이 아닌 직접 MD기획과 운영을 통해 자산가치를 높이려는 시도는 계속 확대되고 있다. 아파트에 이어 상업시설에도 브랜드화를 도입해 이미지 고급화와 인지도 상승, 수익성 극대화를 모두 확보하겠다는 전략을 세우고 이를 위해 한 발짝씩 앞으로 나가고 있는 것이다.

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김성호 기자
김성호 기자
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