겨울 옷 또는 안 쓰는 물건을 어디 쌓아두지? 생활 속에서 보관 공간이 필요하다고 생각한 적이 한두 번이 아닐 것이다. ‘무엇이든’ ‘언제든’ 맡길 수 있다면 얼마나 좋을까. 직접 물건을 보관할 수 있는 공간 대여 서비스 셀프스토리지(무인 창고) 전문기업 ‘아이엠박스’에 관심이 집중되고 있다.
셀프스토리지는 빈 공간을 임대해 물건을 보관하고 관리해 주는 서비스를 말하는데, 기존 대규모 물류창고와는 다르게 어디서든 접근성이 좋으며 임대 기간과 가격 면에서 폭넓은 선택을 할 수 있다는 것이 장점이다.
아이엠박스는 개인과 기업을 대상으로 짐 보관 공간을 제공하는 도심형 셀프스토리지 기업으로, 공간을 효율적으로 활용할 수 있도록 돕고 있으며 24시간 365일 자유롭게 출입 가능하다. 최근 전국 150개 지점을 돌파하며 빠르게 성장 중이다. 아이엠박스는 경쟁사 대비 평균 30% 저렴한 시설비, 3회 분납 시스템 등 창업자에게 좋은 혜택을 제공하고 있다.
내년까지 300개점을 목표로 하고 있으며, 오는 2028년까지 매출 1000억원, 영업이익 300억원, 자산매입 1조 원을 목표로 달린다. 이러한 성과는 처음 ‘한두 달만 맡겨보자’고 생각을 했던 고객들이 실제 짐이 줄어드니 집이 넓어지는 경험을 하면서 생활이 편해졌다는 점, 또 자동 온습도 관리를 통해 24시간 100% 무인·자동화로 운영되기 때문에 안심하고 보관할 수 있다는 점에서 큰 호응을 얻고 있다.
◇ 공실 문제를 겪는 임대인에게는 매력적인 대안…빠르게 성장 중↑
아이엠박스가 내놓은 ‘비전형 임대차 모델’은 기존 방식과는 결이 다르다. 직접 매입이 아닌 제3의 방식이다. 임대인이 시설비를 부담하고, 아이엠박스는 공간 운영을 맡아 발생한 매출의 일정 비율을 임대료로 제공한다.
고정 임대료가 없는 대신 수익이 발생해야 임대료도 생긴다. 수익을 함께 나누는 구조, 말 그대로 ‘성공 기반의 공간 사업’이다. 이 모델은 한마디로 공간을 가진 사람과 운영 노하우를 가진 사람이 파트너가 되는 구조인 셈이다. 임대인은 더 이상 임차인을 찾기 위해 고민할 필요가 없고, 운영자는 초기부담 없이 지점을 늘릴 수 있다.
특히 공실 문제를 겪는 임대인에게는 매력적인 대안이 된다. 임대인 입장에서도 장기계약을 하기 때문에 장기적으로 안정적인 수익을 얻을 수 있고, 공실이 없어지니 부동산 가치 상승도 기대할 수 있다.
임대인이 시설비를 투자하려면 운영사에 대한 강한 신뢰가 전제되어야 한다. 아이엠박스가 이 모델을 비즈니스화 할 수 있던 것은 아이엠박스 지점의 운영 성과와 운영자들의 신뢰 덕분이었다.
임대인 입장에서도 장기계약을 하기 때문에 장기적으로 안정적인 수익을 얻을 수 있고, 공실이 없으니 부동산 가치도 상승하는 효과를 가져왔다.
남성훈 아이엠박스 코리아 대표는 “‘아이엠박스의 신뢰가 쌓여가며 투자를 받지 않고도 지점을 늘릴 수 있었습니다. 2023년 이후 폭발적인 성장세를 보여주며 이 모델이 시장에서 통할 수 있음을 증명해냈죠. 매달 신규 고객이 100명 정도 늘어났고 사용 연장률도 90% 이상인 것으로 나타났습니다”라고 말했다.
◇ Ai와 빅데이터를 활용…지리적 정보 고객정보 철저히 분석
이러한 신뢰는 AI와 빅데이터를 활용한 지리적 정보, 고객에 대한 정보 분석을 철저히 했기 때문이다. 아이엠박스는 신규 지점 유치는 물론, 매출 부진 지점의 활성화를 위한 AI와 빅데이터를 활용하고 있다.
활성화되지 않은 미개발 상권에도 셀프스토리지로 충분히 수익을 내고 있는 아이엠박스 지점이 늘어나고 있다. 대표적인 곳이 안산시 상록구에 위치한 지점이다.
이곳은 한양대 에리카 캠퍼스 학군이 형성된 지역이지만, 발달상권인 한양대 정문 반대편에 있고 대로와 하천 등 지형적 요인까지 더해져 접근성이 떨어진 곳으로 평가받고 있다.
하지만 아이엠박스 데이터 분석결과는 달랐다. 이 지역의 전체 가구 중 1인 가구 비율이 37.8%였고 2인 가구 비율인 38.9%까지 합치면 1~2인 가구 비율이 80%에 육박했다.
더욱이 소형 평수의 아파트가 90% 정도를 차지하며, 학교 주변인 탓에 다른 지역에 비해 상대적으로 20~24세 인구 비중이 높은 것으로 나타났다.
모든 요인이 셀프스토리지 최적의 입지임을 말해주고 있었고 실제로 이 지점은 현재 90%의 유치율을 유지하며 성업 중이다.
이렇듯 아이엠박스는 ‘노는 공간’을 ‘꽉 찬 공간’으로 가치를 창출하며 새로운 공간 생태계를 만들어 나가고 있다. 현재 글로벌의 빅 자산운용사들로부터 러브콜을 받으며 아이엠박스의 다음 스탭에도 힘이 실리고 있다.
◇ 셀프스토리지는 단순한 창고 제공을 넘어 라이프스타일 맞춤형 공간 서비스로 확장될 것입니다
현재의 한국 셀프스토리지 시장은 초입에 와 있습니다. 시장에 참여하는 기업들은 각자의 강점과 전략에 따라 차별화된 비즈니스 모델을 선보이며 치열하게 공간을 둘러싼 경쟁을 벌이고 있죠.
어떤 기업은 브랜드를 앞세우고 어떤 기업은 공간 소유에 집중하며, 어떤 기업은 기존의 룰을 뒤흔드는 방식으로 시장을 재정의하고 있습니다. 이제 셀프스토리지는 어떤 방식으로 공간을 확보하고 운영하느냐에 따라 기업의 전략과 철학을 드러내는 영역이 되고 있죠.
이러한 흐름은 셀프스토리지 시장이 더 이상 특정 계층만 이용하는 틈새 시장이 아니라, 보편적인 생활 편의 서비스로 자리 잡아가게 될 것을 의미합니다.
아이엠박스의 사업 모델은 장기간 비어 있는 상가 공간을 창고로 전환해 운영하는 방식으로 아이엠박스는 기본 5년 계약을 체결해 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있다는 것이 특징입니다.
저희는 작은 짐부터 큰 짐까지 장기 보관이 가능해요. 배송까지 해주면서 물류업의 성격도 갖추고 있다고 볼 수 있습니다.
세계적인 대체 추가 자금은 이미 셀프스토리지로 향하고 있죠. 미국, 영국, 호주, 싱가포르 등 부동산투자신탁 포트폴리오에는 셀프스토리지가 주요 종목으로 자리잡아가고 있습니다.
현재 미국에는 약 5만 개가 넘는 셀프스토리지 시설이 운영되고 있으며, 시장 규모는 40조 원에 다다를 정도입니다.
이제 상업용 부동산 시장은 공급자 중심에서 수요자 중심으로 바뀌게 될 것입니다. 단순히 건물을 짓는 것만으로는 시장에서 살아남을 수 없게 되면서 관리의 품질, 공간의 편의성, 서비스의 차별성이 경쟁의 핵심이 된 것이죠.
셀프스토리지는 이러한 공간 전략의 자연스러운 연장선에 있다고 볼 수 있습니다. 대표적인 사례가 아이엠박스 ‘돌봄 클러스트’ 참여인데요.
아이엠박스는 HDC아이앤콘스와 함께 ‘아이돌봄, 노인돌봄, 반려동물 돌봄, 짐보관 서비스’를 통합적으로 제공하는 거대한 커뮤니티 플랫폼 구축에 참여하고 있습니다.
이는 단순한 창고 제공을 넘어 라이프스타일 맞춤형 공간 서비스로 셀프스토리지의 위치를 재정의하는 의미 있는 성과이며 이러한 사례들은 점차 늘어날 것으로 기대하고 있습니다.
