2026년 1분기 서울 리테일 시장은 1분기 기준 역대 최대 규모의 외국인 관광객 유입과 국내 소비 심리 위축이 교차하는 시기를 맞이했다. 중동 분쟁 장기화로 인한 국제유가 급등이 2026년 3월 소비자심리지수(CCSI)를 전월 대비 5.1포인트 하락한 107.0으로 끌어내렸으나, 같은 분기 476만 명에 달하는 방한 외래관광객이 가두상권을 지탱하며 서울 6대 상권 평균 공실률은 전년 동기 대비 1.9%포인트 감소한 8.8%를 기록했다.
글로벌 부동산 컨설팅 기업 쿠시먼앤드웨이크필드가 발표한 ‘2026년 1분기 서울 리테일 시장 보고서’는 외국인 관광객 증가와 소비 심리 위축이 교차하는 서울 리테일 시장의 구조 변화를 조명했다. 이러한 양적 성장의 이면에는 소형 화장품 로드숍 중심에서 체인화·대형화된 약국 및 패션 메가스토어 중심으로 변화하는 리테일 테넌트 구조 변화가 자리 잡고 있다.
‘화장품 로드숍’ 물러난 자리 채운 메가 테넌트…명동 상권 질적 체질 개선
서울 가두상권의 구조적 변화를 가장 극명하게 보여주는 지역은 명동이다. 2026년 1분기 명동의 공실률은 전 분기와 동일한 5.6%를 기록하며 사실상 포화 상태에 도달했다.
주목할 점은 테넌트 구성의 질적 변화다. 과거 상권의 중심축이었던 중소형 화장품 로드숍 매장들이 퇴거한 자리를 대형 약국들이 빠르게 대체하고 있다. 한국관광공사 데이터에 따르면 2026년 3월 기준 외국인 의료 소비 건수 중 약국 이용 비중은 68%를 기록했다. 이는 SNS와 K-콘텐츠를 통해 한국의 코스메슈티컬 제품과 기능성 의약품이 글로벌 인지도를 얻으면서 외국인 관광객의 ‘약국 쇼핑’이 필수 여행 코스로 정착한 결과다.
이러한 수요 변화에 대응해 명동에 새로 진입한 레디영약국은 400평방미터 규모로 출점하며 체인화와 대형화를 주도하고 있다. 이들 매장은 다국어 안내 시스템, 즉석 텍스 리펀 서비스, 그리고 기존 의약품 판매 방식을 탈피한 드럭스토어형 진열 방식을 도입해 쇼핑 편의성을 극대화했다.
올리브영 역시 명동에 3,170평방미터 규모의 초대형 매장을 오픈 완료하며 대형 매장 전략을 강화하고 있다. 유통사들은 단순 상품 공급을 넘어 외국인 구매 데이터 기반의 큐레이션을 강화하고 있으며, 이는 전통적인 약국 유통망이 글로벌 소비자 대상의 리테일 공간으로 재정립되고 있음을 시사한다.
이러한 대형화·체험형 리테일 전략은 패션업계에서도 나타난다. 유니클로는 오는 5월 22일 명동에 약 3,254.8㎡(약 1,000평) 규모의 초대형 플래그십 매장 ‘유니클로 명동점’을 오픈할 예정이다. 해당 매장은 단순 상품 판매를 넘어 디지털 사이니지, 지역 협업 콘텐츠, 커스터마이징 서비스 등을 결합한 체험형 공간으로 조성된다.
‘공실률 3.7%’ 성수의 영토 확장과 강남의 재정비
가두상권의 또 다른 핵심 축인 홍대와 성수는 국내외 MZ 세대를 겨냥한 플랫폼 기업들의 거점으로 안착하며 차별화된 공실률 추이를 보인다. 홍대는 이번 분기 공실률 10.4%로 전 분기와 동일한 수준을 유지했으며, 스탠드오일이 500평방미터 규모의 가방 패션 매장을 오픈하며 집객력을 증명했다.
성수 상권은 신규 브랜드 입점 준비와 내부 공간 재편 과정에서 공실률이 전 분기 대비 1.2%포인트 상승한 3.7%를 기록했으나, 여전히 서울 주요 상권 중 가장 낮은 수치로 이면도로까지 상권 팽창이 지속되는 양상이다. 특히 무신사가 성수에 8,260평방미터 규모의 대형 메가스토어를 개장하며 오프라인 D2C 전략을 강화했고, ABC마트도 500평방미터 매장을 동시 출점해 대형 매장 중심의 집객 시너지를 내고 있다.
반면, 강남과 청담 등 강남권 상권은 대형 글로벌 브랜드의 리뉴얼 및 이동 준비로 인해 공실률의 등락이 엇갈렸다. 강남은 일부 테넌트의 퇴거와 자라(ZARA)의 올 하반기 플래그십 매장 이전 오픈을 위한 리뉴얼 공사 착수가 맞물리며 공실률이 전 분기 11.3%에서 13.6%로 2.3%포인트 상승했다. 자라는 4,280평방미터 규모의 대형 매장 리브랜딩을 통해 대대적인 유통 구조 효율화를 꾀하고 있다.
명품 중심의 청담 상권은 글로벌 브랜드들의 지속적인 출점 준비에 힘입어 전 분기 13.4%에서 11.9%로 공실률이 1.5%포인트 하락하며 하향 안정화 추세로 돌아섰다. 한남·이태원 권역 역시 마리끌레르(110평방미터) 신규 진입과 버켄스탁 팝업스토어(170평방미터)의 성공적 운영으로 전 분기 대비 0.4%포인트 하락한 7.6%의 견조한 한 자릿수 공실률을 수성했다.
향후 하반기 리테일 시장은 반도체 중심의 수출 호조세에도 불구하고 지정학적 리스크에 따른 고유가 우려 등 거시경제적 불확실성이 상존한다. 따라서 브랜드와 투자자들은 고비용 구조의 무분별한 다점포 확장 대신 유연한 출점 전략을 병행해야 유통 구조 리스크를 최소화하고 안정적인 수익성을 확보할 수 있을 것이다.
