송도신도시에 위치한 더샵 센트럴파크Ⅰ몰(이하 센원몰)의 상업시설 E동이 주변과 다른 활성화 행보를 보여 주목받고 있다.

주변 상업 시설 대부분이 공실률 증가로 골머리를 앓고 있는 가운데 센원몰 E동은 오히려 테넌트 유치가 활발하게 이뤄지면서 전체 면적의 95.5%가 임차되는 등 남다른 결과를 보이고 있는 것이다.

2010년 준공된 센원몰은 주상복합단지 상업시설로 주거는 포스건설의 더샵센트럴파크로 47층짜리 3개동 729가구로 구성돼 있고, 상업시설인 센원몰은 A~E동 210여개 점포로 구성돼 있다.

준공 당시 송도 신도시에는 아파트, 기업과 학교 등이 집중되는 시기로 풍부한 유동 인구 형성으로 센원몰에는 스타벅스, 볼보코리아, 망고식스, 깐부치킨 등이 입점하면서 전체 90% 이상 임차되는 활성화의 모습을 보였다. 특히 깐부치킨 매장은 전국 프랜차이즈 매장 중 최상위권 매출을 보일 정도로 성업했다.

이로 인해 센원몰 가운데 E동을 중심으로 104개 점포는 부동산 전문 펀드운용사인 코람코자산운용의 투자가 이뤄졌다. 해당 투자는 유명 자산운용사의 신도시 주상복합 상업시설에 투자한 대표적인 사례로 알려지면서 더욱 집중 조명을 받기도 했다.

특히 2014~2015년에는 바로 옆 이랜드의 NC큐브와 더불어 센원몰은 송도를 대표하는 가장 활성화된 상업 시설로 불리며 전국을 대표하는 신도시 상권의 중심 시설로 소개되기도 했다.

하지만 활성화의 모습은 계속되지 못했다. 송도신도시에 현대프리미엄아울렛, 트리플스트리트 등 대형 쇼핑시설과 크고 작은 상업시설들이 연속해서 들어서면서 고객이 분산되고, 상권이 나눠지면서 입점 테넌트들의 매출 하락이 나타났고 결국 문을 닫는 매장이 보이기 시작했다.

2017년~2018년을 거치면서 주변과 함께 더욱 쇠락의 길을 걷던 센원몰은 2019년 들어 공실 매장 증가로 인한 시설 슬럼화를 더 이상 방치할 수 없다는 판단에 새로운 시설로 거듭나기 위한 노력을 본격적으로 하기 시작했다. 특히 센원몰 E동을 소유한 코람코자산운용은 활성화를 위한 새로운 임대 대행 파트너로 젠스타메이트와 손을 잡고 새로운 시설로 리포지셔닝하기 위한 전략설정에 나섰다.

이를 통해 센원몰 E동이 선택한 새로운 콘셉트는 바로 송도신도시가 갖고 있는 교육도시 이미지를 반영한 에듀센터 전문 상업 시설이다. 현재 센원몰 E동의 MD 대행 업무는 올해 초에 설립된 종합부동산 컨설팅 전문 회사인 파인에스테이트가 맡고 있다.

파인에스테이트의 김진수 대표는 2019년 당시 젠스타메이트의 센원몰 프로젝트 담당 임원으로 활동했던 인물이다. 김진수 대표는 센원몰 E동을 에듀센터 시설로 특화시키기 위한 전략을 세운 중심 인물로 건물주인 코람코자산운용은 김 대표가 설립한 법인 파인에스테이트를 새로운 센원몰 E동의 MD대행 파트너로 선정했다. 김진수 대표가 센원몰 E동을 에듀센터로 안착시킬 수 있는 적임자로 판단한 것이다.

◇ 공실률 0% 도전, 전체 75%이상 교육시설 유치 전략 주효

파인에스테이트는 올해 2/4분기부터 센원몰 E동 MD대행을 맡으면서 적극적인 브랜드 유치에 나서 공실 매장이 빠르게 교육 콘텐츠 전문 브랜드 매장으로 바꾸는 가시적인 성과를 도출해 내고 있다. 센원몰 E동 상업 공간은 지하 1층부터 지상 3층까지 4개 층에 대지면적 4289㎡(약 1297평)에 연면적은 약 3만8778㎡ 규모다.

전체 상업 면적의 약 75%가 교육관련 업종으로 구성돼 있어 새롭게 리포지셔닝 계획을 세우면서 목표로 정한 에듀센터 전문시설이 제대로 안착하고 있다는 분석이다. 교육관련 업종 외에 F&B시설, 뷰티와 엔터테인먼트 시설 등이 나머지 공간을 차지하고 있다. 따라서 센원몰 E동은 교육관련 브랜드들이 중심이 돼 각 층별로 들어서 앵커 테넌트 역할을 톡톡히 하고 있는 것이다.

먼저 지하 1층에는 실내 테니스장-그랜드테니스, 태권도 학원-수태권도, 실내 골프연습장-카카오스크린골프 등이 입점해 성업 중이다. 지상 1층은 전체 시설을 지원하기 위한 F&B 브랜드를 집중 구성했다. 롤링핀베이커리, 엉클인더키친, 수산촌 등을 비롯해 소유헤어, 쉐보레 전시장이 함께 구성돼 있다.

2층에는 국제교육기관-힐사이드칼리지잇, 미술 페인팅 카페-달리반피카소를 비롯해 비오티수학, 효리아트 등이 입점해 있다. 특히 힐사이드칼리지잇은 세계 최고의 교육으로 평가받는 캐나다 커리큘럼 기반의 명문 국제교육기관이다. 북미 현지와 동일한 커리큘럼과 리소스를 사용하기 때문에 교육의 질과 만족도가 매우 높다는 평가를 받고 있다.

6~9세 아이들을 대상으로 글로벌 스탠다드 통합 프로그램으로 운영되고 정교사 기반의 개별 맞춤 수업 및 평가시스템, 100% 영어 생활환경을 구축하는 등 우수한 교육시스템을 갖춰 인기다. 또한 최근에 2층 한쪽에 국내 최고 독서실 스터디 카페 브랜드 ‘작심’이 입점 계약을 완료해 조만간 오픈을 앞두고 있다.

3층에는 2층과 연결되는 힐사이드칼리지잇, 그리고 이야스콜라, 키즈웨일(수영장) 등이 입점돼 있다. 이 가운데 이야스콜라는 4~7세를 대상으로 창의적인 학습, 신체와 감각을 깨우는 다양한 체육활동, 생태 체험활동 등의 새로운 창의융합 프로그램으로 구성된 교육 시설이다. 아이들의 단편적인 지식의 틀을 뛰어넘어 소프트 스킬을 갖춘 글로벌 미래 인재로 성장시키는 것을 목표로 한다.

100평 규모의 이곳 송도지점은 도서관, IT과학실, 그린짐, 놀이짐, 대강당, 수영장 등을 비롯해 전용 체험장인 리틀폴랑 등이 함께 구성돼 있다.

◇ 인기 위주 MD구성이 아닌, 상권과 고객 중심 MD철학이 효과 발휘

이처럼 센원몰 E동은 주변 상업 시설들이 공실 증가로 점차 슬럼화되고 있는 가운데 오히려 교육관련 브랜드들의 입점이 늘면서 전체 면적의 95.5%가 채워져 공실률이 거의 제로에 가까운 결과를 보이고 있다. 나아가 입점 테넌트들이 고객 증가로 흑자 운영을 펼치고 있어 향후 센원몰 E동은 빠른 안착을 넘어 더욱 활성화가 일어날 것으로 전망되고 있다.

이에 대해 김진수 파인에스테이트 대표는 “요즘 뜬다고 하는 유명 브랜드를 유치하기 위해 일명’ 모셔 오기식’의 MD구성 전략은 일시적으로 도움이 될 수 있지만 장기적으론 오히려 더 큰 실패의 요인이 될 수 있다”면서 “올바른 MD철학을 갖고 상권과 고객의 니즈를 분석한 후 교육전 문시설로 정한 센원몰 E동처럼 최적화된 시설에 대한 콘셉트를 정하고, 이에 맞는 테넌트를 유치해야 안착을 넘어 더 큰 활성화의 길로 나아갈 수 있을 것”이라고 강조했다.

또한 그는 “코람코자산운용처럼 건물 소유회사가 시설 활성화를 위한 투자에 적극 나설 때 성공 가능성이 높아진다”면서 “1층에 각종 전시, 체험 프로그램을 위한 팝업스토어 공간을 만든 것도 코람코자산운용의 지원으로 이뤄진 것으로 이곳을 전체 활성화를 위한 공간으로 활용할 계획”이라고 덧붙여 말했다.