서울 도심권역 오피스 시장의 노후화 속도가 가속화되면서 단순한 수선을 넘어 자산 가치를 근본적으로 재정의하는 서울 오피스 리뉴얼 전략이 상업용 부동산 시장의 핵심 승부처로 부상하고 있다. 신규 공급 물량이 꾸준히 시장에 진입하고 프리미엄 임차 공간에 대한 수요자들의 눈높이가 고도화됨에 따라, 구축 오피스 자산의 리뉴얼 이행 여부가 향후 수익성과 자산 가치의 명암을 가를 결정적 변수로 작동하는 양상이다.
글로벌 상업용 부동산 서비스 기업 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아가 최근 발간한 리테일 인사이트 리포트 ‘알던동네 다른동네’ 시즌4 오피스 리뉴얼편 분석에 따르면, 서울 오피스 핵심 권역인 CBD의 총 134만 평 재고 자산 중 준공 10년 이상 경과한 오피스가 78%를 차지하는 것으로 나타났다. 나아가 향후 5년 이내에 전체 오피스의 55%가 준공 20년 차 이상 노후 자산군으로 진입할 예정이다. 노후화 속도에 비례해 신축 오피스와의 격차가 벌어질 우려가 커지면서, 자산가치 방어 및 증대를 위한 체질 개선이 시급한 과제로 떠올랐다.
노후 오피스의 자산 가치를 극대화하는 서울 오피스 리뉴얼 전략은 무엇인가?
쿠시먼앤드웨이크필드 코리아는 현대 오피스가 과거의 단순 ‘수익 창출 시설(Revenue Generator)’ 수준에 머물던 단계에서 벗어나 ‘자산가치 창출 시설(Value Generator)’로 진화하고 있다고 진단한다. 시장 내 우위를 점하기 위해서는 물리적 시설을 개보수하는 하드웨어(Hardware) 요소, 리테일 F&B MD 및 차별화된 콘텐츠를 채우는 소프트웨어(Software) 요소, 그리고 입주사 전용 서비스와 관리체계를 포함하는 운영(Operation) 요소의 3가지 축을 종합적으로 개선해야 한다.
실제로 카드 빅데이터, 소셜 빅데이터, 부동산 데이터를 결합해 정량 분석한 결과 전략적 리뉴얼을 단행한 자산들은 괄목할 성과를 거뒀다. 그랑서울은 입주사 전용 라운지를 신설하고 ‘스타필드 애비뉴’ 리뉴얼을 추진해 온라인 언급량이 이전 대비 322% 폭증했다. 광화문 D타워는 F&B 중심의 상권 기획을 통해 광화문 오피스 빌딩 내 리테일 매출 상위 20개 브랜드 중 약 30%를 유치하는 성과를 이뤘으며, KT 광화문 West는 대형 미디어 파사드 및 개방형 파사드를 적용해 지역 랜드마크로 재탄생했다.
윤화섭 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 상무는 “서울 오피스 시장이 신축 공급 과잉 국면에 도달하고 있으나, 구축 오피스라 하더라도 정교한 전략적 리뉴얼이 전제된다면 독보적인 자산 경쟁력을 확보할 수 있다.”고 밝혔다.
실제 데이터 통합 컨설팅을 집행한 자산들은 권역 평균 대비 임대료가 8~12% 상승하는 효과를 거두었으며, 공실률은 기존 3% 수준에서 0.5%까지 대폭 감소했다. 이러한 결과는 정확한 데이터 분석 기반의 맞춤형 오피스 리뉴얼이 노후 자산의 위험 요인을 직접적인 가치 상승 기회로 전환할 수 있음을 정량적으로 증명한다.
오피스 리뉴얼은 이제 단순한 시설 보수 작업을 넘어 자산 관리 및 운용 전반의 핵심 생존 전략으로 자리매김했다. 2023년 첫발을 뗀 ‘알던동네 다른동네’ 리포트가 시즌4에 이르러 오피스 아케이드 영역까지 분석을 다각화했듯, 업계 전반에서도 브랜딩, 상권 컨설팅, 임대 자문, 프로젝트 관리가 일체화된 원스톱 자문 솔루션 도입을 적극 검토해야 할 시점이다.
