외국인 관광객 2,000만 명 시대, ‘소유’에서 ‘경험’으로 이동한 소비 패러다임 속에서 서울의 상권들은 저마다의 색깔을 입고 있다. 공실률·집객력·구매력·확장성…4가지 데이터 축으로 8개 상권의 플래그십스토어 유치 경쟁력을 분석해 소개한다.
플래그십스토어는 더 이상 단순한 대형 매장이 아니다. 브랜드의 철학과 세계관을 오감으로 전달하는 브랜드 최전선이자, 온라인 쇼핑으로는 결코 대체할 수 없는 ‘공간 경험’의 집약체다. 그렇다면 어떤 상권이 이 경험을 가장 잘 품어낼 수 있는가. 테넌트뉴스는 2026년 현재 서울의 6대 가두 상권과 2대 랜드마크 복합몰을 대상으로, 각 상권이 플래그십스토어의 최적 입지로 기능하는 구체적 근거를 데이터로 추적했다.
Section 01
서울 주요 가두 상권, 각자의 무기로 플래그십을 유인하다
“상권은 브랜드를 선택하지 않는다. 브랜드가 상권을 선택한다. 성수·한남·명동에 대기 수요가 몰리는 이유는 데이터가 증명한다.”
서울의 가두 상권은 이제 단순한 쇼핑 집결지가 아니다. 외국인 관광객의 국적, 내국인 소비자의 취향, 인근 주거지의 구매력이 맞물려 각 상권은 고유한 집객 메커니즘을 갖게 됐다. 글로벌 브랜드들이 플래그십스토어 입지를 결정할 때 가장 먼저 들여다보는 공실률·집객력·확장성 데이터를 상권별로 분해한다.
명동 | Myeongdong – 글로벌 트래픽 최다
명동은 서울에서 외국인 관광객 절대 유입량이 가장 많은 상권이다. 코로나19 팬데믹 당시 공실률이 49.5%까지 치솟으며 사실상 유통 공동화를 경험했지만, 2025년 말 공실률 5.6%로 수직 낙하하며 완전한 회복을 증명했다. 회복의 동력은 면세점 의존 구조의 탈피였다.
명동은 현재 로드숍 중심의 ‘K-패션과 뷰티·의료’ 성지로 체질을 전환했으며, 최근 1년 사이 드럭스토어 형태의 약국이 10여 곳 이상 급증하며 ‘K-의약품’이라는 신규 플래그십 카테고리를 자생적으로 창출하고 있다. K-뷰티에서 K-의료·K-패션으로 확장되는 초대형 복합 매장들이 속속 들어서며, 명동은 단일 상권으로서 가장 넓은 플래그십 카테고리 스펙트럼을 보유한 상권이 됐다.
▪ 공실률 (2025년 말) 약 5.6% (팬데믹 최고 49.5% → 수직 하락)
▪ 플래그십 적합 이유 : 외국인 절대 유입량 1위·K-뷰티·의료·패션 복합 카테고리 자생 창출
▪ 대표 브랜드 : 마리떼프랑소와저버·코오롱스포츠·마크곤잘레스·더바넷·리이·MLB·시코르
홍대 | Hongdae – 2030 외국인 쇼핑 거점
홍대는 ‘밤의 유흥 상권’이라는 과거 이미지를 완전히 탈피하고, 명실상부한 ‘낮의 글로벌 쇼핑 상권’으로 전환에 성공한 상권이다. 외국인 카드 결제액이 2019년 대비 140% 이상 증가하며 명동에 이은 외국인 소비 2위 상권을 굳혔다.
홍대의 경쟁력은 2030세대 외국인 관광객과 내국인 패션 소비층이 동시에 몰리는 ‘이중 집객 구조’에 있다. 무신사 킥스, 시코르 등 체험형 패션·뷰티 매장이 연이어 자리를 잡으면서, 홍대는 K-패션 플래그십의 글로벌 테스트베드로 기능하고 있다. 2025년 4분기 공실률 10.4%는 서울 주요 가두 상권 대비 안정적인 수준으로, 지속적인 신규 수요를 방증한다.
▪ 공실률 (2025년 4분기) 10.4%
▪ 외국인 카드 결제액 +140% 이상 (2019년 대비)·명동 다음 외국인 소비 2위
▪ 대표 브랜드 : 무신사킥스·스파오·후아유·시코르·마리떼프랑소와저버 등
성수동·서울숲 | Seongsu dong · Seoul Forest – 서울 공실률 최저 · MZ 성지
성수동은 현재 서울에서 공실률이 가장 낮은 상권이다. 2.5%라는 수치는 사실상 ‘빈 자리가 없는 상권’을 의미한다. 이 희소성이 오히려 브랜드들이 성수에 집착하는 이유다. ‘여기 들어오지 못하면 트렌드에 뒤처진다’는 인식이 대기 수요를 만들어낸다.
올리브영N 성수가 오픈한 이후 인근 외국인 결제 건수가 전년 대비 592% 폭증했다. 이면도로까지 상권이 확장되고 있으며, 임대료가 오르는데도 입점 대기가 줄을 잇는 기현상이 이어지고 있다. 성수동은 내국인 MZ세대가 주도하는 ‘취향 소비’와 외국인 개별 관광객(FIT)의 K-컬처 탐방이 교차하는 유일한 상권이다. 하우스노웨어서울, 무신사, 메디큐브 등 신흥 K-브랜드들은 성수를 글로벌 진출의 교두보로 삼고 있다.
▪ 공실률 2.5% (서울 전체 최저)
▪ 외국인 결제 증가율 +592% (전년 대비)·이면도로까지 상권 확장 진행 중
▪ 대표 브랜드 : EPT·리이·마리떼프랑소와저버·MLB·뭍·하우스노웨어서울·티르티르·삐아·시코르·카시나 등
한남동 | Hannam dong – 프리미엄 · 상권 확장기
한남동은 서울에서 플래그십스토어의 ‘갤러리화’가 가장 두드러지게 나타나는 상권이다. 인근 고급 주거지가 뒷받침하는 탄탄한 구매력과, 프리미엄 경험을 추구하는 MZ세대의 유 입이 맞물려 독보적인 하이브리드 상권을 형성했다.
현재 공실률은 7.9%이나, 대로변 부지가 완전히 고갈돼 이면도로까지 글로벌 브랜드 플래그십이 침투하는 ‘상권 확장기’에 있다는 점이 핵심이다. 이면도로 입점 수요가 이어진다는 것은 한남동이 단순한 쇼핑가가 아니라, 브랜드가 ‘예술적 경험’을 제공해야 하는 공간으로 진화했음을 보여준다. 글로벌 패션 하우스와 국내 디자이너 브랜드들이 갤러리 형식의 플래그십을 선호하는 이유다.
▪ 공실률 7.9% – 대로변 부지 고갈, 이면도로로 상권 확장 중
▪ 플래그십 특성 갤러리형 매장 집중·고구매력 주거지 + MZ 프리미엄 수요 교차
▪ 대표 브랜드 : 더바넷· 마리떼프랑소와저버·EPT 등
도산공원·청담 | Dosan Park·Cheongdam – 하이엔드 럭셔리 본거지
도산공원과 청담은 서울에서 하이엔드 럭셔리 플래그십스토어가 가장 밀집한 상권이다. 청담동 명품 거리의 연장선에서 젊은 세대의 유입이 선순환 구조를 만들고 있다. ‘타임’, ‘브루넬로 쿠치넬리’ 등 최상위 럭셔리 하우스들이 신규 대형 플래그십을 출점하며 하이엔드 상권으로서의 위상을 더욱 공고히 하고 있다.
전체 공실률이 13.4%로 다소 높게 보이지만, 이는 최상급 공간을 선별적으로 선택하는 럭셔리 브랜드의 입점 속성이 반영된 수치다. 도산공원 핵심 블록은 카시나, 수프림, 아디다스오리지널스 등의 스포츠와 스트리트 브랜드가 집결하면서 공실률 3%대를 유지하며 서울 최고 수준의 임대료에도 수요가 꾸준하다는 것을 보여준다.
▪ 공실률 (전체) 13.4% / 도산공원 핵심 블록 약 3%대
▪ 청담 신규 입점 동향 ‘타임’, ‘브루넬로 쿠치넬리’ 등 럭셔리 하우스 대형 플래그십 연속 출점
▪ 대표 브랜드 : 카시나·EPT·마리떼프랑소와저버·벤슨·마르디메크르디·비비씨어스 등
Section 02
2대 복합몰 : ‘도시 속 도시’가 플래그십의 새로운 문법을 쓰다
“온라인이 대체할 수 없는 ‘공간의 경험’을 제공하는 상권만이 살아남는다.”
가두 상권이 ‘거리와 골목’으로 브랜드를 유혹한다면, 랜드마크 복합몰은 ‘단일 건물 안의 생태계’로 승부한다. 더현대 서울과 롯데월드몰은 내부에 대형 플래그십스토어를 유치하는 ‘몰인몰(Mall-in-Mall)’ 전략으로 백화점과 쇼핑몰의 경계를 무너뜨리고, 스스로 하나의 목적지(Destination)가 됐다.
더현대 서울 | The Hyundai Seoul – MZ·외국인 집객 1위
더현대 서울이 플래그십스토어의 최적 입지인 이유는 공간 철학에 있다. 매장 면적의 절반 이상을 ‘판매 공간’이 아닌 ‘체험·휴식 공간’으로 할당하는 파격적인 결정은 ‘리테일테인먼트(Retailtainment)’라는 새로운 쇼핑 경험을 탄생시켰다. 이 공간 철학은 K-패션·뷰티 브랜드들이 대형 플래그십을 출점할 때 ‘더현대를 먼저 고려하는’ 관행을 만들었다.
2024~2025년 외국인 매출 비중이 두 자릿수로 급상승하며 ‘글로벌 투어 리스트 1순위’로 등극했고, 이는 다시 글로벌 브랜드들이 더현대 입점을 우선시하는 선순환으로 이어지고 있다. ‘더현대 2.0’ 전략은 단순 쇼핑을 넘어선 공간 경험의 표준을 제시하며, 경쟁 복합몰과의 격차를 더 벌리고 있다.
▪ 외국인 매출 두 자릿수 비중 (2024~2025년 급상승)·글로벌 투어 리스트 1위
▪ 경쟁력 : 핵심 매장 면적 50% 이상 체험·휴식 공간 할당 → 리테일테인먼트 구현
▪ 대표 브랜드 : 마리떼프랑소와저버·MLB·아디다스·노메뉴얼·산산기어·더바넷 등
롯데월드몰 | Lotte World Mall – F&B 플래그십 · 압도적 집객 규모
롯데월드몰이 플래그십스토어의 입지로 주목받는 것은 석촌호수와 롯데월드타워라는 ‘비교 불가능한 입지 자산’ 때문이다. 이 자산은 쇼핑이 목적이 아닌 방문객까지 롯데월드몰로 흡입한다. 이 압도적 집객력을 바탕으로 롯데월드몰은 아데에러, 하고하우스 등 패션을 필두로 F&B 플래그십이라는 새로운 영역을 개척했다.
런던 베이글 뮤지엄, 고든 램지 버거 등 화제성 높은 F&B 브랜드들이 플래그십 형태로 안착하며, 롯데백화점의 2025년 1~3분기 영업이익 성장을 견인했다는 분석이다. 롯데월드몰은 기존 패션·뷰티 카테고리를 넘어 F&B 카테고리에서도 플래그십스토어의 새로운 가능성을 실증한 복합몰로 평가받는다.
▪ 경쟁력 핵심 석촌호수·롯데월드타워 낙수효과 → 비쇼핑 방문객까지 흡입하는 집객 구조
▪ F&B 플래그십 성과 : 런던 베이글 뮤지엄·고든 램지 버거 등 성공 안착 → 2025년 영업이익 성장 기여
▪ 대표 브랜드 : 젠틀몬스터·무신사스탠다드스포츠·하고하우스·아더에러·런던 베이글 뮤지엄·고든 램지 버거 등
전망, ‘양극화’에서 ‘전문화’로 진입… 상권의 생존 조건
서울의 리테일 상권은 ‘양극화’를 넘어 ‘전문화’의 단계로 진입했다. 각 상권이 명확한 타깃과 정체성을 확보한 곳은 임대료가 상승해도 브랜드가 줄을 서고, 정체성을 잃은 상권은 공실만 쌓인다. 가로수길의 공실률이 40%를 상회하는 반면 성수와 한남에 대기 수요가 몰리는 현실이 이를 압축한다.
생존하는 상권들은 공통점이 있다. 명동은 ‘외국인 관광객 절대 유입량’이라는 물리적 집객력을 무기로 삼고, 성수는 ‘희소성과 MZ 취향 집적’이라는 문화적 자산을 유지한다. 한남과 도산·청담은 ‘고급 매력 주거지 기반의 럭셔리 생태계’를 공고히 하고, 더현대와 롯데월드몰은 ‘공간 경험과 입지 자산’으로 복합몰의 한계를 초월한다.
2026년 이후 각 상권의 도전 과제는 현재의 강점을 AI·AR 기반 초개인화 서비스와 접목하는 것이다. 글로벌 브랜드들이 서울을 전 세계 트렌드를 시험하는 테스트베드로 인식하는 한, 이들 상권의 경쟁력은 더욱 공고해질 것이다. 결국 플래그십스토어를 유치하는 상권이 리테일의 미래를 결정짓는 시대, 상권의 생존 조건은 명확하다.
어떤 상권이 브랜드의 철학을 가장 잘 담아낼 공간을 제공하는가. 데이터는 이미 여덟 곳을 가리키고 있다. 명동은 트래픽으로, 홍대는 글로벌 패션 소비로, 성수는 희소성으로, 한남은 럭셔리 경험으로, 도산·청담은 하이엔드 생태계로, 더현대 서울은 리테일테인먼트로, 롯데월드몰은 F&B 혁신으로, 각각의 언어로 플래그십스토어에 답하고 있다.
최근 들어 새로운 플래그십스토어의 상권으로 북촌과 서촌, 광장시장과 동묘가 각광 받고 있다. 지방에서는 단연 신제주와 구제주가 오랫동안 역할을 하고, 새롭게 부산 광복동과 서면이 글로벌 상권으로 변모하면서 플래그십스토어에 최적의 상권으로 발돋움하고 있다.
