고금리 여파와 경기 불확실성이 상업용 및 물류 부동산 시장 전반에 드리운 가운데, 초대형 단일 거래 유무에 따라 시장 지표의 착시와 양극화가 한층 심화되는 양상이다. 매매 건수 자체가 정체된 상황에서 랜드마크 오피스 빅딜 하나가 월간 거래액 전체를 왜곡하는 한편, 산업용 자산 시장에서는 리스크를 분산하기 위한 중소형 물건 중심의 실속 거래가 확산되고 있다.
알스퀘어 애널리틱스(RA)가 2026년 6월 국토교통부 실거래가를 분석한 결과, 올해 상반기 전국 공장·창고 누적 거래규모는 전년 동기 대비 25.2% 신장한 6조 8,487억 원을 기록했다. 한편 6월 한 달간 서울 상업·업무용 부동산 거래액은 전월 대비 58.5% 급증한 2조 8,090억 원으로 집계됐으나, 거래건수는 172건으로 전월(171건)과 사실상 동일한 수준에 머물렀다.
서울 상업용 시장의 거래액 급등은 여의도 권역(YBD) 역대 최고가인 평당 3,840만 원, 총 8,112억 원에 성사된 하나증권빌딩 매각이 전체 실적을 주도한 결과다. 디자이너크럽(1,597억 원)과 롯데칠성 양평동 사업장(1,582억 원) 등 1천억 원 이상 대형 거래도 6건 출현했다. 반면 6월 전국 공장·창고 시장은 거래건수가 302건으로 전월 대비 16.2% 늘어난 반면 거래액은 1조 2,175억 원으로 6.5% 증가에 그쳐, 건당 평균 거래액이 40.3억 원으로 낮아지는 양상을 보였다.
유통업계 및 상업용 부동산 자산운용 시장에서는 대형 앵커 자산의 매각 여부에 따라 전체 시장 지표가 휘둘리는 구조적 특성에 주목하고 있다. 시장에서는 기관투자자들이 리스크가 적은 핵심 권역 프라임 오피스로 자금을 집약하는 한편, 물류 및 공장 시장에서는 대형 개발 사업 대신 운용 부담이 적은 중소형 자산 위주로 매수세가 재편되고 있다는 분석을 내놓고 있다.
하반기 상업용 부동산 시장은 입지와 수익성이 입증된 서울 주요 권역의 프라임 오피스 거래와 실수요 중심의 중소형 산업 자산 거래가 상존하는 흐름을 이어갈 전망이다. 리파이낸싱 금리 환경과 자산운용사들의 포트폴리오 조정 속도가 시장 활성화를 결정지을 관측이다. 결국 핵심은 금융 유동성 회복 여부와 자산별 실질 수익률 확보에 달려 있다.
