서울의 6대 상권 중에 강남대로변과 가로수길 상권이 다른 상권에 비해 공실률이 높게 형성돼 있고, 그만큼 활성화가 더딘 것으로 파악됐다. 강남대로 상권과 가로수길 상권이 이와 같이 코로나19 이전과 비교해 봤을 때, 비교적 활성화가 더딘 이유는 ‘임대료가 높다’는 이유 외에도 주변에 새로운 상권이 생겨나면서 고객들이 이동하거나, 트렌드가 바뀌면서 고객들이 상권을 즐기는 방식이 바뀐 탓이 크다는 분석이 지배적이다.
부동산 전문기업 ‘쿠시먼앤드웨이크필드’에 따르면 6대 상권(명동, 강남, 홍대, 가로수길, 한남&이태원, 청담)의 공실률은 명동 5.2%, 강남 18.9%, 홍대 10%, 가로수길 41.6%, 한남&이태원 10.8%, 청담 15.7%로 나타났다.
6대 상권 중에서 가로수길과 강남이 공실률 1~2위를 차지하고 있는 것이다. 이에 테넌트뉴스는 강남대로변 상권과 가로수길 상권이 다른 상권에 비해 공실률이 높고, 고객 유동이 적은 이유를 취재해 구성해 보았다.
◇ 강남대로 상권, 매장 오픈과 운영 종료 반복…회복 가능성에 대한 전문가 의견 나뉘어
먼저 신논현역과 강남역 사이를 잇고 있는 강남대로 상권, 이 상권 사이에는 현재 매장 ‘오픈’과 ‘운영 종료’가 끊임없이 반복되고 있다. 우선 강남역 11번 출구 앞에 위치한 ‘영풍문고 강남역점’은 오픈한 지 10년이 된 지난해 12월 31일 문을 닫았다. 이어 카카오가 경영 효율화를 위해 오프라인 매장 축소를 추진하면서 첫 플래그십 스토어인 ‘카카오프렌즈 강남 플래그십스토어’를 올해 1월에 영업을 종료했다.
테넌트뉴스가 지난달 5월 중순 기준으로 강남대로 상권의 1층 공실을 측정했을 때, 100여 개의 공간 중 건물 전체가 공사 중인 것을 포함해 총 27개가 공실로 비어 있었다. 그러나 최근 다시 강남대로 상권이 회복세를 타고 있다는 분석도 나온다.
지난해 강남대로 상권에 새로 매장을 오픈한 곳으로는 CJ푸드빌의 ‘뚜레쥬르 강남직영점’이 있다. 이곳은 작년 12월에 오픈한 곳으로, 뚜레쥬르가 8년 만의 브랜드 리뉴얼을 통해 ‘프리미엄 베이커리’ 리딩 브랜드로 도약하고자 신규 브랜드 아이덴티티(BI) ‘TLJ’를 적용해 1호점을 오픈한 것이다. 또한 이랜드가 전개하는 ‘스파오’가 강남 1호점을 운영하고 있는 동시에, 컬래버레이션 특화 매장으로 ‘강남 2호점’을 지난해 10월에 추가해 선보였다.
이 외에도 프랑스 멀티스포츠 브랜드 ‘데카트론’과 리빙 브랜드 ‘버터’ 등도 지난해 하반기에 강남대로 상권에 매장을 오픈하면서 이곳에 활기를 불어넣고 있다. 또한 이달에는 한국 진출을 또다시 선언한 ‘미니소’가 ‘카카오프렌즈 강남플래그십 스토어’가 있던 자리에 신규 출점한다. 이와 같이 강남대로 상권이 ‘코로나19 시기를 전후로 봤을 때 회복세를 타고 있느냐’에 대한 의견에 부동산 전문가들의 견해가 나뉘었다.
◇ 오프라인 소비, 온라인으로 이동…핵심 유동인구의 소비 하락
“제가 이곳에서만 30여 년을 있었습니다. 현재까지 돌아봤을 때 지금이 강남대로에 유동인구수가 제일 적습니다. 차라리 코로나19 때가 유동인구수가 더 높았던 것 같습니다”
강남역 인근에서 부동산 중개소를 운영하는 A씨는 최근 유동인구가 줄어든 강남대로 상권의 모습에 대해 안타까워했다. A씨는 경기 불황이 지속되면서 소비 심리가 위축됐고, 이에 강남대로 상권의 핵심 유동인구인 직장인과 대학생들의 씀씀이가 작아져 이곳에 위치한 매장 매출이 매우 낮다고 밝혔다.
신논현역 인근에서 부동산 중개소를 운영하는 B씨도 “코로나19 때 ‘사회적 거리두기’로 인해 오프라인에서 했던 소비가 온라인으로 이동했습니다. 이에 따라 현재까지도 오프라인이 활성화되지 못해 현재 강남대로 상권이 어려움을 겪고 있는 이유 중 하나라고 생각합니다”라고 말했다. 하지만 강남대로변에 있는 건물의 2층 이상은 1층보다 활성화된 모습을 띄고 있다.
해당 자리에는 성형외과와 피부과 등으로 가득 채워져 있다. 이에 A씨는 “자국민 유동인구수가 적어졌지만, ‘의료 관광’을 위해 강남역을 방문한 해외여행객들이 점점 증가하는 것을 체감하고 있습니다. 이들은 의료 목적을 위해 강남역에 지속적으로 방문하는 것으로 파악됩니다.
따라서 의료를 위한 방문이다 보니 F&B나 패션 등 다른 테넌트 업종의 매출을 상승시키는 역할까지는 하지 않는 것으로 보입니다”라고 설명했다.
◇ GTX-A 개통 이후에도 ‘대중교통 요충지’ 명성 이어갈지 미지수
강남대로 상권의 가장 큰 특징 중 하나는 ‘대중 교통의 요충지’라는 점이다. 이곳은 지하철 2호선(강남역), 신분당선(강남역, 신논현역), 9호선(신논현역)등이 있어 지하철 환승의 허브 역할을 하며, 나아가 강남대로변에 광역버스 정류장이 밀집해 있어 직장인과 학생의 유입이 많은 대표적인 상권으로 올라와 있다.
하지만 오는 2028년, 근처 지하철 2호선 삼성역에 GTX-A가 개통되면 경기 남부권으로 이동하기 위해 강남역을 찾아오는 사람 수가 적어질 수 있다는 우려가 나온다.
부동산 중개업자 A씨는 “강남대로 상권은 가장 호황기였던 10여 년전의 번성기를 다시 누리기에는 오랜 시간이 걸릴 것 같습니다. 침체됐던 경기가 다시 회복되고, 위축됐던 소비심리가 완화돼야만 강남대로 상권이 회복되지 않을까 싶습니다”라고 밝혔다.
반면 부동산 중개업자 B씨는 “강남대로 상권이 어려움을 겪고는 있지만, 유통 브랜드가 강남대로에 매장을 오픈한다는 것은 그만큼 강남대로 상권에서의 홍보 효과가 뛰어나다는 것을 의미합니다. 앞으로 강남대로 상권은 현재와 같은 현상을 유지할 것으로 보여집니다”라고 의견을 제시했다.
서울시 상권 분석 서비스에 따르면, 2024년 4분기 기준으로 핫한 상권인 성수, 홍대, 한남과 비교했을 때 강남역 상권의 길단위 유동인구수가 12만 명대로 가장 높다고 나타났다. 따라서 이전과 비교했을 때 강남대로 상권의 유동인구수가 적어졌다 하더라도, 다른 상권에 비해 여전히 높은 유동인구수를 유지하고 있다는 분석이다.
◇ 지금도 ‘홍보 효과’ 위해 강남대로 찾는 브랜드 많아…작년 하반기부터 회복세
남신구 쿠시먼앤드웨이크필드 이사는 “최근 강남대로 상권에 부동산 계약을 마친 브랜드들이 꽤 있습니다. 이달 오픈할 ‘미니소’ 외에도 패션, 코스메틱 라이프스타일 브랜드 등 3개의 브랜드가 강남대로 상권에 매장 이전이나 신규 오픈을 앞두고 있습니다”라고 말했다.
이어 그녀는 “강남대로 상권은 100평 이상의 중대형 공간이 많기 때문에 브랜드에서 기업 상장을 앞두고 있거나 홍보 효과를 극대화하기 위해 이곳을 자주 찾는 편입니다. 또한 유동인구나 가시화가 되는 부분에서 여전히 경쟁력이 있기 때문에 이곳 상권이 활성화될 가능성은 높습니다”라고 덧붙여 설명했다.
쿠시먼앤드웨이크필드 보고서에 따르면, 2022년도부터 강남대로 상권의 공실률이 20%대를 유지하다가 작년 4분기에 15.4%로 떨어지면서 강남대로 상권의 회복세가 이제 시작하는 단계에 들어선 것으로 조심스레 파악됐다. 이어 올해 1분기 공실률은 18.9%로, 작년 4분기 공실률보다는 약간 높은 수치이나 여전히 10%대를 유지하고 있다.
또한 2024년 1분기 기준 강남대로 상권의 테넌트 업종 구성비는 의류가 13%, F&B 18%, 의원이 20% 등으로, ‘의원’이 차지하는 비율이 가장 높은 것으로 나타났다.
남신구 이사는 “일반적으로 강남 상가 건물의 1층은 ‘임대료의 꽃’이라고 말하기도 합니다. 예전에는 저층부에서 높은 임대료를 확보할 수 있었는데, 현재는 해외 관광객들의 ‘의료 관광’이 활성화됨에 따라 중층부의 메디컬 업종에서 임대료를 끌어올리고 있습니다”라고 말했다.
이어 그녀는 “코로나19 때 교육이나 쇼핑이 온라인으로 다수 전환되면서 강남대로 상권의 공실이 높아진 것은 사실입니다. 그러나 유통업계들이 코로나19를 겪으면서 온라인으로는 진행할 수 없었던 마케팅이나 홍보 때문에 ‘오프라인 공간이 필요하다’는 것을 느끼면서 ‘패러다임이 새롭게 바뀌고 있다’는 생각입니다. 따라서 현재는 온·오프라인이 공존하는 성숙한 시기로 볼 수 있습니다”라고 덧붙였다.
◇ 가로수길 공실률 41.6%…서울 6대 상권 중 가장 높아
서울 강남 가로수길 상권은 올해에도 회복되기 힘들 것으로 보인다. 서울 6대 상권 중 공실률이 가장 높게 나타나, 퇴점하는 브랜드가 지속적으로 늘어나는 것과 더불어 신규 매장 출점 대상의 우선 순위에서도 밀려나고 있는 악순환이 반복되고 있기 때문이다.
위에 언급했듯이 올해 1분기 가로수길의 공실률은 41.6%로 서울 6대 상권(명동, 강남, 홍대, 가로수길, 한남&이태원, 청담) 중 가장 높은 수치를 기록한 것으로 파악됐다.
가로수길 공실률은 최근 3개년 동안 지속적으로 상승하다 2022년 4분기 30%대를 돌파한데 이어 지난해 1분기 40%대에 진입 한 이후에도 이어져 올해 1분기 최고치를 경신했다.
지난 5월 가로수길을 방문한 결과, 건물 1층에 임대 표시가 붙은 빈 매장들을 쉽게 볼 수 있었다. 가로수길 메인 도로에 위치한 건물의 1층 매장 수는 총 87개로, 이 중에서 20개 가량이 공실인 것으로 확인됐다. 특히 6층 규모의 70평대 대형 건물들의 경우에는 1층뿐만 아니라 모든 층이 공실인 건물의 비중이 높았다.
◇ 젊은 층 수요, 신흥 상권으로 분산돼 상권 특성 흐릿해져
서울 6대 상권의 공실률이 가파르게 상승한 시점은 2020년(15%)으로 직전해인 2019년(7.4%)보다 2배 가량 상승했다. 이는 코로나19로 인한 소비 위축으로 인해 오프라인 매장을 축소하는 브랜드가 많아진 탓이다. 특히 2020년 명동(23.2%)과 가로수길(19.1%)의 공실률이 높게 나타나면서 이러한 흐름을 견인했다.
코로나19의 영향이 잦아든 2023년부터는 서울 6대 상권의 공실률이 19.5%로 전년 대비 4.4%p 떨어지면서 회복세에 돌입했다. 특히 명동의 경우에는 2022년 49.5%에 달했던 공실률이 1년 만에 15.4%로 낮아지면서 회복 속도가 빨랐다. 반면 가로수길의 경우에는 2023년 공실률이 37%로 전년 대비 7.4%p 상승해 회복세가 아닌 오히려 상권 슬럼화가 더욱 가속됐다.
가로수길 상권이 회복되지 못한 요인으로 ‘젊은 층의 수요가 분산되면서 가로수길 상권만의 장점이 모호해졌다’라는 의견이 지배적이다. 호황기에 가로수길의 장점은 젊은 세대의 유동 인구가 많다는 점이었다. 이에 가로수길 상권의 매장은 임대료 대비 매출 효율은 낮았지만, 브랜드 홍보 효과가 높다는 점이 이점이었다.
하지만 새로운 상권들이 부상하면서 젊은 세대의 유입이 성수, 한남, 홍대 등으로 분산돼 젊은층이 몰리는 장점마저 약해지면서 힘을 잃었다는 분석이다. 또한 젊은 층을 중심으로 골목 사이에 위치한 소형 매장을 선호하는 트렌드가 떠올라 오히려 세로수길이 활성화되면서 여전히 가로수길 메인 대로변은 공실이 줄지 않는 점도 이유가 되고 있다.
◇ 높은 유동인구 기반 소비는 존재…신규 출점은 세로수길에 쏠려
여전히 가로수길을 대표하는 애플, 폴로랄프로렌, 리바이스, 아르켓 등의 브랜드가 가로수길 메인 상권을 대표하는 매장으로 자리를 지키고 있다. 또한 최근 2년 새 찰스앤키스, 폴렌느, 캐리 마켓, 우동당(F&B), 지프(차량 판매점) 등의 브랜드가 새롭게 출점했다.
업계 관계자는 “공실률이 높다는 부정적인 지표와는 별개로 여전히 유동 인구는 존재해 해외 관광객 중심의 소비가 일어나는 상권”이라고 설명했다.
최근 들어 신규 매장을 출점할 예정인 브랜드들은 가로수길보다 이와 인접해 있는 ‘세로수길’에 더 주목하고 있는 것으로 나타났다.
세로수길은 가로수길과 15m 차이로 매우 인접해 있는 골목이다. 세로수길의 특징은 고층 대형 건물이 많은 가로수길과 비교해 저층 건물에 소형 매장들이 즐비해 있다는 점이다. 최근 2년 새 젊은 층에게 인기를 얻고 있는 다양한 브랜드들이 대거 입점하면서 주목받기 시작했다.
세로수길에는 탬버린즈, 라인프렌즈, 메종 마르지엘라 프래그런스, 논픽션, 제너럴아이디어 등 10개 가량의 브랜드가 이곳에 매장을 오픈했다.
남신구 쿠시먼앤드웨이크필드 이사는 “가로수길보다 주변 이면도로에 위치한 공간의 주목도가 높아지고 있다”면서 “공간은 협소하더라도 다양한 브랜드가 집약돼 있는 상권을 선호하는 경향이 있다”라고 말했다.
◇ 공실률이 높은 원인, 임대료 탓으로만 보기는 어려워
가로수길의 높은 공실률의 원인은 높은 임대료때문이라는 의견이 지속돼 왔다. 호황기를 누렸던 가로수길의 임대료가 신규 출점에 부담을 준다는 시각이다. 서울시에 따르면 가로수길 상권의 3.3㎡당 임대료는 2024년 4분기 기준 22만원으로 전년 동기 대비 5만원가량 올랐다.
이렇게 공실률이 증가함에도 불구하고 임대료가 오르는 이유는 공실 해소를 위해 임대료를 낮추는 만큼 건물의 수익률은 낮아져 부동산 가치가 하락할 위험이 있기 때문이다.
하지만 공실 매장의 원인이 높은 임대료 때문만은 아니라는 의견도 제기된다. 새롭게 주목받고 있는 세로수길에서는 가로수길과 동일한 평수의 매장이 더 높은 임대료로 거래되는 경우가 많아지고 있기 때문이다.
남신구 이사는 “브랜드들이 가로수길에 진입하기에 부담을 느끼는 요인을 높은 임대료만으로 보기에는 어렵다“며 “‘매출이 그만큼 따라줄 것’이라는 입점 업체들의 확신이 먼저 필요하다. 또한 임대료를 낮추는 것도 하나의 방법이지만 건물주 입장에서 보면 10년 임대차보호법을 고려하면 임대료를 대폭 낮추기에는 부담스러운 실정이라 흐름을 지켜보는 것으로 보인다”고 말했다.
덧붙여 “가로수길이 회복세로 돌아서기 위해서는 ‘임대인과 브랜드들과의 상생’이 필요해보인다”면서 “다수의 브랜드가 함께 한 번에 들어와 하나의 트렌드가 형성될 수 있도록 분위기 전환이 필요한 시점”이라고 내다봤다.
