라이프스타일 리테일 디벨로퍼 기업인 그라운즈(주)가 최근 세계적인 커피 브랜드 스타벅스의 드라이브스루(Drive Thru) 매장을 연달아 개발해 업계의 주목을 한 몸에 받고 있다.
그라운즈(주)는 총 자산규모 25조를 운용하고 있는 이지스자산운용㈜의 관계사로 중소형 리테일 부동산을 전문적으로 개발하기 위해 전략적으로 설립된 회사다.
최근 경기도와 수도권 일대에 노후화된 건물과 토지를 매입해 커피 브랜드의 드라이브스루(Drive Thru) 매장을 앵커 테넌트(ANCHOR TENANT)로 구성하고, 이와 더불어 패션과 생활 잡화, 라이프스타일 매장을 함께 구성해 전체를 새로운 리테일 시설로 탈바꿈시키는 프로젝트를 연이어 성공시켰다.
이러한 그라운즈의 개발 사업은 이 회사의 CEO인 변승욱 대표가 진두지휘하고 있다. 변 대표는 세빌스, 에스티에스개발, 메이트플러스를 거치면서 상업용 부동산 MD 기획 및 컨설팅, 대형마트와 복합쇼핑몰 개발을 비롯해 드라이브 스루와 패션 테넌트를 활용한 로드사이드 타운개발 등 다수의 중대형 프로젝트를 성공시킨 실전 경험이 풍부한 인물로 평가받고 있다.
“그라운즈는 규모가 큰 상업용 부동산보다 중소형 리테일 부동산 시설을 중점적으로 개발하는 것을 목표로 합니다. 특히 도심보다 가격이 낮은 교외의 건물과 토지를 매입해 기존과 전혀 다른 리테일 시설로 전환해 밸류업(Value Up)시키는 로드사이드(Road Side)형 타운 개발이 주요 사업입니다. 사전 검토 시 예상 매출은 최대한 낮게, 반대로 예상 비용은 높게 책정해 전체 사업성을 안정적으로 가져가는 게 강점입니다. 실제 개발 완료 후 영업을 개시하면 예상보다 매출과 이익이 높게 나타나는 경우가 많아 투자자들로부터 높은 신뢰를 쌓고 있습니다.”
변 대표는 실제 지난 2018년 12월 직접 토지를 매입한 후 신축한 경기도 소재의 한 스타벅스 드라이브스루(Drive Thru) 매장이 애초 예상보다 크게 뛰어넘는 매출을 달성해 매출 연동에 따른 수수료 임대 계약에 따라 기대 이상의 테넌트 임대 수익이 발생해 또 하나의 대표적인 성공 사례를 기록했다.
또한 경기도 이천의 경우는 스타벅스 드라이브 스루 매장에 대형 패션 브랜드 ‘탑텐’을 함께 구성해 예상보다 높은 매출로 이곳 또한 빠르게 안착한 대표적인 성공 사례로 꼽힌다. 이후 스타벅스와 탑텐 옆으로 생활용품 분야의 앵커 브랜드인 다이소가 입점해 주변은 더욱 활성화됐다.
변 대표는 그라운즈의 사업은 입점 대상인 앵커 테넌트의 매출 신장이 극대화될 가능성이 높은 토지를 우선 발굴하고, 그 다음 토지매입 전에 앵커 테넌트와 사전 협의를 통해 입점 조건을 충분히 조율한 후 장기임대차계약을 체결하는 순서로 진행한다고 설명했다. 이 같은 방식은 최대한 개발 사업의 안정성을 확보해야 하는 게 중요하기 때문이다.
나아가 변 대표는 테넌트의 입점이 확정되면 테넌트의 필요에 맞게 공간 개발과 시설 투자를 함으로써 회사와 입점 테넌트 간의 비용을 최소화한다고 말했다. 이처럼 그라운즈는 전체적으로 테넌트 중심으로 리테일 공간을 개발해 리스크를 낮추는 등 안정적인 리테일 부동산 개발을 목표로 하고 있다.
“기존의 일반적인 부동산 개발(투자)은 입점 테넌트가 정해져 있지 않아, 해당 부동산을 소유하거나 혹은 분양을 받은 사람이 직접 테넌트를 발굴해야 하는 경우가 대부분이었죠. 이는 MD 전문성이 결여되고 테넌트 정보의 부족으로 공실 리스크가 커지는 요인이 됩니다. 결국 개발회사와 입점 테넌트 양쪽 모두 리스크를 떠 안게 되는 것이죠. 하지만 그라운즈의 테넌트 중심의 개발사업은 개발회사와 테넌트 간의 사전 협의와 조건 조율을 통해 미리 입점 브랜드를 결정하는 것과 같습니다. 따라서 서로 상생할 수 있는 비즈니스 환경이 미리 투자가 이뤄지기 전에 만들어지는 것이나 마찬가지인 셈입니다.”
변 대표는 지금까지 경기도 남양주와 광주, 이천 등지에 이 같은 사전 입점 조율을 통해 커피 드라이브스루 매장을 다수 개발해 성공시켰다. 앞으로 커피 드라이브스루 매장을 앵커 테넌트로 기본 구성하고, 대지의 크기에 따라 패션과 잡화 전문 매장, 라이프스타일 전문매장, 생활용품과 H&B 전문 매장 등을 함께 구성하는 등 점차 다양한 개발 사업을 펼친다는 계획이다.
“현재도 대지면적 200평대부터 900평대까지 다양한 면적의 토지를 사들여 드라이브스루 매장으로 개발하고 있습니다. 지난 10월에도 인천 지역에 스타벅스 드라이브스루 매장을 오픈해 지금까지 성공적으로 운영되고 있고요. 지금은 커피 드라이브스루 매장만을 개발하고 있지만, 이보다 큰 대지를 확보하게 되면 또다시 패션과 라이프스타일 브랜드를 함께 구성하는 로드사이드형 타운 개발사업을 추진할 계획입니다.”
로드사이드 타운 개발 사업은 주차장이 가장 중요한 항목 가운데 하나라고 변 대표는 강조했다. 고객이 도심이 아닌 교외로 자주 나오는 이유가 바로 편리한 주차장을 갖췄기 때문이라는 것이다. 또한 주차장의 크기는 매출과 직결된다고도 말했다. 주차가 편리하고 주차대수가 많으면 많을수록 매출은 그에 비례해 커진다는 것이다.
“대지 400평 정도면 드라이브스루 매장 1개가 가능합니다. 매장 외에 나머지 공간은 주차장으로 사용합니다. 보통 400평대 대지면 매장 면적 빼고 나머지를 주차장으로 만들 경우 12대 정도가 가능합니다. 주차 수량과 매출은 비례하기 때문에 최대한 주차장을 확보하는 게 중요합니다.”
변 대표는 입점 테넌트와 단기적인 관계가 아닌 장기적인 비즈니스 파트너로써 관계를 유지하기 위해 회사의 이익만을 앞세우지 않고 테넌트의 이익까지 고려하는 비즈니스를 펼친다고 강조했다. 입점 테넌트가 매장 운영을 통해 발생하는 수익 외에도 또 다른 수익을 얻을 수 있도록 제시할 방침이라고 말했다.
“테넌트와 함께 상생할 수 있는 다양한 수익 모델을 위해 고민하고 있습니다. 매출 목표를 초과 달성한 경우 초과 달성한 매출에 따라 발생된 이익을 테넌트에게 돌려주는 것에 대해서도 계획을 세우고 있습니다. 애초 정한 매출보다 더 많은 매출이 일어나 추가 이익이 발생하면 그 이익 중 일부를 입점 테넌트와 나누겠다는 것입니다. 또한 전체가 활성화된 후 높은 가격에 부동산 매각이 일어날 경우 목표한 매각가를 초과달성한 경우 그 초과분에 대해서도 입점 테넌트들과 나누는 것에 대해서 고민하고 있습니다.”
따라서 테넌트들은 매장 매출이 크게 오를 경우 추가 수익이 발생하는 것은 물론 부동산의 가치 상승에 따라 발생하는 매각 차익도 수익으로 기대할 수 있어 보다 적극적인 사업 참여와 매장 운영에 나설 것으로 기대하고 있다.
또한 변 대표는 이 같은 사업을 추진하기 위해 필요한 자금을 만들어 내는 파이낸싱에 대해서도 자신감을 보이고 있다. 현재 변 대표는 사업의 안정성을 높인 선진화된 금융기법을 도입해 금융권의 보증없는 PF대출을 성공적으로 일으키고 있는 상태다. 신용도가 높은 테넌트가 사전 조율을 통해 미리 입점이 확정되면 이 같은 결과로 인해 순조로운 파이낸싱 가능성이 높아지는 것이다.
또한 매각 후 운영하는 세일앤리스백(Sale &Leaseback), 여기에 빌드투슈이트(Build to Suit)를 전제로 개발하고 있어 리스크 제로(ZERO)에 도전하는 등 안정적인 사업에 가장 크게 중점을 두고 있다.
“현재 커피 드라이브스루 매장을 앵커 테넌트로 하는 로드사이드 개발 사업이 앞으로 3년 정도는 무난해 보입니다. 그 이후 집중할 또다른 부동산 개발사업을 발굴하기 위해 노력하고 있습니다. 따라서 최근 SBS동물농장 사업 단, 하나투어와 협업을 통해 펫(PET)호텔과 리조트 개발사업을 추진하고 있습니다. 요즘 반려동물을 맡길 곳이 없어 해외 여행을 못 가는 사람들이 늘고 있는 가운데 이들을 위한 시설을 조성하는 사업입니다. 해외 여행을 갈 때 반려동물이 안전하고, 좋은 환경에서 지낼 수 있도록 펫호텔과 리조트를 개발해 운영하는 것이죠. 또한 요즘 물류센터를 필요로 하는 곳이 많아 차별화된 시설을 적용한 선진화된 물류센터 개발 사업도 진행하고 있습니다.”
그라운즈의 변 대표는 앞으로 다양한 테넌트와 교류를 통해 서로 상생하는 개발사업을 추진하는 것은 물론 테넌트의 매출 신장에 도움되는 개발을 지속적으로 추진해 내갈 것이라고 말했다. 뿐만 아니라 라이프를 기반으로 한 문화를 접목시킨 신개념 드라이브스루 매장과 이와 함께 다수의 앵커 테넌트가 복합으로 구성되는 대형 로드사이드 개발에 보다 적극적으로 나설 계획이라고 말했다.
앞으로 그라운즈의 변승욱 대표는 서로 상생하는 부동산개발과 운용으로 부동산이 가진 잠재된 가치를 새롭게 창출하는 역할을 계속해서 해낼 것이라고 밝혀 앞으로의 행보에 업계의 시선이 모아지고 있다.
