강남업무지구(GBD) 상업용 부동산 시장에서 트로피 에셋(Trophy Asset)을 둘러싼 이례적인 패권 주도권 다툼이 수면 위로 떠올랐다. 신세계프라퍼티(대표 임영록)는 이지스자산운용이 추진 중인 핵심 자산 ‘센터필드’의 일방적인 매각 절차에 반발하며, 캡스톤자산운용을 통한 운용사 교체 검토 및 법적 조치라는 초강수 카드를 꺼내 들었다. 유통업계에서는 이번 갈등이 단순한 수익 실현 이견을 넘어, 핵심 복합상업시설의 운영 주도권을 둘러싼 대형 투자자(LP)와 운용사(GP) 간의 전면전으로 진단한다.
이번 사태의 본질은 해당 자산이 지닌 압도적인 수익성과 가치 상승 폭에 있다. 현재 공실률 0%라는 완벽한 지표를 유지 중인 센터필드의 신세계프라퍼티 보유분 공정가액은 2022년 말 7085억 원에서 2024년 말 7428억 원으로 대폭 뛰었다. 사모펀드를 통해 총 5548억 원이라는 대규모 자본을 수혈하며 절반에 가까운 지분(그룹 전체 49.7%)을 쥔 최대 투자자 입장에서는, 배당 수익이 우상향하는 현시점에서의 엑시트(Exit)가 전혀 납득할 수 없는 셈법이다.
이러한 독보적인 실적 상승세의 이면에는 오피스 빌딩을 라이프스타일 랜드마크로 탈바꿈시킨 유통 대기업의 공간 기획 전략이 자리 잡고 있다. 신세계프라퍼티는 단순 임대에 그치지 않고 저층부에 도심형 리테일 ‘더 샵스 앳 센터필드’를 조성했으며, 상층부에는 초고가 숙박 시설 ‘조선 팰리스 서울 강남’을 앵커 테넌트로 유치했다. 시장에서는 지난 2021년 옛 르네상스 호텔 부지에 연면적 24만㎡ 규모로 들어선 이 빌딩이 신세계의 큐레이션 역량과 맞물려 테헤란로의 독보적인 프리미엄 오피스로 완전히 진화했다고 평가한다.
그럼에도 불구하고 운용사가 합리적인 근거 없이 매각을 강행하면서 양측의 파트너십은 돌이킬 수 없는 타격을 입었다. 신세계프라퍼티는 자산 가치 제고에 주도적 역할을 해온 주요 출자자의 의견을 묵살한 일방통행식 매각 시도를 강력히 규탄하고 있다. 업계 관계자는 “충분한 협의 없는 독단적인 매각 추진은 자본 시장의 통상적인 신뢰를 저버리는 행위”라며, 이는 대형 펀드 운용에 있어 심각한 거버넌스 훼손 사례로 남을 수 있다고 지적했다.
2026년 상업용 부동산 시장은 이번 사태의 향방을 예의주시하고 있다. 전문가들은 우량 자산을 둘러싼 이번 엑시트 갈등이 향후 대형 복합개발 프로젝트에서 전략적 투자자(SI)와 재무적 투자자(FI) 간의 계약 구조를 근본적으로 재편하는 계기가 될 것으로 전망한다. 신세계프라퍼티 측은 매각을 일절 고려하지 않고 있다는 단호한 입장을 고수하며, 자산 포트폴리오 방어를 위해 가능한 모든 대응 방안을 총동원한다는 방침이다.
