글로벌 관광 시장이 단체 관광에서 개별 여행(FIT) 중심으로 재편되면서, 서울 도심의 숙박 수요 역시 ‘가성비’와 ‘효율’을 중시하는 방향으로 흐르고 있다. 특히 외국인 관광객의 성지인 명동 일대는 폭발적인 수요 회복세에도 불구하고 신규 호텔 부지 부족으로 인한 공급 불균형 문제를 앓아왔다.
최근 유통업계에서는 이러한 문제를 해결하기 위해 기존 상업용 건물의 저효율 공간을 숙박 시설로 용도 전환하는 ‘에셋 라이트(Asset-light)’ 및 ‘혼합형 자산 관리’ 전략이 주목받고 있다. 쇼핑 중심의 리테일 빌딩이 체류형 공간을 결합한 하이브리드 자산으로 진화하고 있는 것이다.
이지스자산운용의 포트폴리오 다각화와 전문 자문
명동의 랜드마크인 ‘눈스퀘어’를 보유한 이지스자산운용은 자산 가치의 장기적 안정성을 확보하기 위해 강도 높은 체질 개선을 선택했다. 기존 리테일 중심의 임대 구조는 경기 변동에 민감하다는 리스크가 있었다. 이에 운영사는 고층부 유휴 공간을 활용해 경기 탄력성이 낮은 체류형 수요를 확보하기로 했다.
이 과정에서 글로벌 상업용 부동산 서비스 기업인 쿠시먼앤드웨이크필드(CW) 코리아가 전략적 파트너로 참여했다. 쿠시먼앤드웨이크필드의 호스피탈리티 자문팀은 단순 임대차 중개를 넘어 시장 분석부터 일본 현지 운영사 소싱, 임차 구조 설계까지 전 과정을 주도하며 눈스퀘어의 물리적 한계를 극복할 맞춤형 전략을 제시했다.
일본 3대 캡슐호텔 ‘퍼스트 캐빈’ 국내 최초 유치
이번 프로젝트의 핵심은 일본의 대표적인 캡슐호텔 브랜드 ‘퍼스트 캐빈(First Cabin)’의 도입이다. 퍼스트 캐빈은 일본 내 12개, 하와이 1개 지점을 운영 중인 글로벌 고밀도 숙박 전문 브랜드다. 일반적인 캡슐호텔보다 넓고 쾌적한 ‘비행기 일등석’ 컨셉의 공간 구성과 합리적인 가격대를 앞세워 젊은 층 사이에서 높은 인지도를 보유하고 있다.
눈스퀘어 7층 전층에 들어설 ‘퍼스트 캐빈 명동’은 약 100실 이상의 규모로 조성될 예정이다. 이는 단순한 숙박 시설의 추가가 아니라, 건물 상층부로 고객을 유입시키는 ‘샤워 효과’를 극대화하고 건물 전체의 집객력을 높이는 앵커 테넌트(Anchor Tenant) 역할을 수행할 것으로 보인다.
용도 전환 통한 자산 가치 제고 가속화
시장에서는 이번 사례가 고금리와 오프라인 유통 불황 속에서 고전하는 대형 상업 시설들에게 새로운 이정표가 될 것으로 보고 있다. 업계 관계자는 “리테일 매장만으로 채우기 힘든 대형 빌딩의 고층부를 숙박 시설로 전환하는 시도는 수익 구조 다변화 측면에서 매우 영리한 전략”이라고 평가했다.
전문가들은 서울 도심 내 신규 개발 부지가 고갈된 상황에서, 기존 리테일 자산의 용도 변경(Conversion) 수요가 향후 더욱 가팔라질 것으로 전망한다. 특히 일본 등 해외에서 검증된 도심형 숙박 모델의 유입은 국내 호스피탈리티 시장의 세분화를 가속화할 것으로 보인다.
오는 2026년 상반기 개장을 앞둔 퍼스트 캐빈 명동은 일본인 관광객을 포함한 글로벌 여행객들에게 새로운 숙박 대안을 제시할 예정이다.
쿠시먼앤드웨이크필드 민병은 팀장은 “국내 도심 숙박 시장이 구조적 성장기에 진입함에 따라 기존 상업 시설의 변신은 선택이 아닌 필수가 됐다”며, “앞으로도 자산 가치를 극대화할 수 있는 차별화된 호스피탈리티 솔루션을 지속적으로 선보일 것”이라고 밝혔다.
